آشنایی با قولنامه و انواع آن

یکی از کارهای حقوقی مهم که در هنگام خرید ملک یا زمین باید تنظیم شود، قولنامه یا سند موقت ملک است، که برای این منظور باید بدانید که قولنامه چیست؟ مفاد و مواردی که در قولنامه می نویسند کدام است؟ و انواع قولنامه چیست؟

افراد قبل از معامله، از ملک مورد نظر بازدید می کنند و در صورت رضایت، موافقت خود را به مشاور املاک خوب و معتبر اطلاع می دهند. مشاور املاک نیز قراردادی میان فروشنده و خریدار تنظیم می کند که به آن قولنامه گفته می شود. برای اطلاع دقیق از این که قولنامه چیست؟ یکی از رایج ترین قرارداد ها در امور ملکی قولنامه است که در آن طرفین معامله نسبت به خرید یا فروش ملک به یکدیگر متعهد می شوند. برای آشنایی با آن ما را همراهی کنید.

قولنامه چیست؟

قولنامه از دو کلمه قول و نامه تشکیل شده است. معنی این واژه از ترکیب آن مشخص است. قولنامه در واقع نامه و مدرکی است که در آن تضمین و قولی نوشته می شود. طبق این قرارداد، دو طرفی که قصد دارند در آینده با هم عقد بیع منعقد کنند تعهد می دهند که در تاریخ مشخصی به قول خود یعنی انتقال مال به دیگری عمل کنند.

به طور کلی قولنامه سندی است که در آن تعهد و قولی نوشته می شود. در حقیقت، قولنامه قراردادی است که اعتبار خود را از ماده ۱۰ قانون مدنی می گیرد که بر اساس آن طرفین معامله که قصد عقد بیع با یکدیگر را دارند متعهد می شوند در زمان مشخصی به تعهد خود یعنی انتقال مال به دیگری عمل کنند.

لازم به ذکر است که قولنامه دارای ضمانت اجرایی است و تخلف از آن منجر به پرداخت جریمه می باشد. به عبارت دیگر، توافق‌هایی که به این صورت انجام می‌شوند مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی ایران بوده و الزام‌آور هستند، به این معنا که در حدود تعهداتی که در متن قولنامه شده می‌توان از طریق دادگاه، طرف متخلف را ملزم به انجام آن تعهدات نمود.

انواع قولنامه

انتقال اموال توسط قولنامه بسته به نوع مال مورد معامل دارای متن های مختلفی خواهد بود. فرض کنید شما می خواهید ماشین خرید و فروش کنید، برنابراین در متن آن برند، مدل، رنگ و سال ساخت خودرو به همراه اطلاعات موتوری قید خواهد شد. در مورادی نظیر خانه و آپارتمان یا زمین، متراژ، مشاعات یا همان فضاهای مشترک ساختمان و موارد متعلقه و محدودیت ها باید عنوان شوند. به سبب همین، از نظر متن و مدارک لازم جهت تنظیم قولنامه ها، آن ها ره به چند نوع و دسته تقسیم بندی می کنند، تا شما بدانید چند نوع قولنامه داریم؟ و انواع قولنامه کدامند؟ برخی از آن ها به شرح زیر هستند:

• قولنامه زمین قابل ساخت و زراعی
• قولنامه ماشین و خودرو
• قولنامه موتورسیکلت
• قولنامه خانه و آپارتمان
• قولنامه اجاره و رهن
• قولنامه دستی

پس نتیجه می گیریم شما قبل هر گونه معامله ای باید به انواع مختلف متن قولنامه و مفاد آن مسلط باشید؛ مثلا مواردی که باید در اجاره نامه قید شود را در هنگام تنظیم اجاره نامه شناخته و بر سر آن ها با مالک (موجر) به توافق برسید.

چه نکاتی را باید در تنظیم قولنامه در نظر گرفت؟

در تنظیم هر قولنامه ای چند نکته کلیدی حائز اهمیت است که مهم ترین آن ها سربرگ قولنامه رسمی است که توسط مشاورین املاک تهیه می شود. البته اعتبار قولنامه دستی در دادگاه نیز قابل استناد می باشد، ولی به شرط اینکه تمام اطلاعات طرفین معامله و مورد معالمه بصورت کامل، صحیح و خوانا نوشته شده باشد و به امضای شهود برسد. برای رفع نگرانی باید به این نکته اشاره کرد که طبق قوانین، در صورت عدم امضای شهود، با اثبات غیر جعلی بودن، قولنامه جعلی همچنان در نظر دادگاه معتبر خواهد بود.

همان طور گفته شد قولنامه از جمله قرارداد های مهم الزام آور به شمار می رود لازم است قبل و نیز حین تنظیم آن نکاتی را در نظر گرفت. از جمله این نکات می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• • فروشنده ملک را خودش ببیند تا از مورد رهن و وثیقه نبودن آن اطمینان حاصل کند.

• • به وسیله کد رهگیری از فروش یا معامله آن با شخص دیگری به طور کامل مطلع شود.

• • قولنامه را باید در سه نسخه تنظیم کرد و تا حد امکان از تنظیم قولنامه‌ های دستی و بدون در نظر گرفتن شروط کافی پرهیز شود.

• • در قولنامه‌ای که در دفتر معاملات ملکی تنظیم می‌شود باید علاوه بر امضای فروشنده و خریدار مهر و امضای صاحب بنگاه و دو نفر به عنوان شاهد قولنامه را امضا کنند.

• • قبل از هر چیز باید مطمئن شد که مشاور املاکی که در آن قولنامه نوشته می‌شود از اتحادیه مربوطه مجوز دارد یا خیر. حال آنکه بهتر است حق بنگاه دار در متن قولنامه درج شود.

• • مشخصات مورد معامله را با آنچه در سند ذکر شده است تطبیق دهند و چنانچه مورد معامله خانه است دقت شود که ملحقات ملک مانند آب و برق و پارکینگ در متن سند قید شده باشد.

• • درباره کسی که قولنامه را امضا می‌کند چنانچه وکیل یا نماینده مالک است، باید اطمینان حاصل شود که نمایندگی وی قانونی است و حق امضا در این مورد خاص را دارد.

• • مالی که مورد معامله است چنانچه از طریق ارث به فروشنده رسیده است باید گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث را مشاهده کند.

• • قولنامه در صورتی که به طور صحیح تنظیم شود حامی حقوق افراد است و افراد به استناد آن می‌توانند به دادگاه مراجعه و حقوق مسلم قانونی خود را پیگیری کنند. به عبارت دیگر، با توجه به مفاد قولنامه خریدار می‌تواند فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کند و فروشنده هم می‌تواند مبلغ پرداخت نشده معامله را از شخص خریدار دریافت کند.

• • خریدار و فروشنده باید به مشاور املاکی که دارای مجوز رسمی است، مراجعه کنند.

• • خریدار، ملک مورد معامله را حتما استعلام بگیرد. یکی از بزرگ ترین مشکلات، فروش یک ملک به چندین نفر، یا عدم وجود خارجی ملک است یعنی هیچ ملکی وجود ندارد. حتما بررسی شود که ملک موروثی یا توقیفی نباشد.

• • بیشتر مشکلات به وجود آمده در قولنامه مربوط به شرایط پرداخت است. به همین دلیل تمام جزئیات پرداخت به صورت نقد یا چک ذکر شود.

• • وجود شاهد برای عقد قولنامه ضروری است، تا در صورت بروز مشکل در دادگاه شهادت دهند. شاهدان می توانند صاحب بنگاه یا افراد مورد اعتماد دیگری باشند.

• • قولنامه حتما در سه نسخه تنطیم شود. دو نسخه نزد طرفین و یک نسخه هم نزد مشاور املاک باقی می ماند.

• • حتما بررسی شود که فروشنده مالک واقعی ملک باشد. اگر وکیل است حتما وکالت نامه داشته باشد. اگر هم ملک موروثی است باید گواهی انحصار وراثت داشته باشد.

مفاد انواع قولنامه

مفاد قولنامه شامل خواسته هایی است که طبق آن مطالبه می شود. مفاد قولنامه به این صورت است که دو نفر به یکدیگر تعهد می دهند که در زمان معینی در دفترخانه حاضر شده و معامله ای طبق شرایط قولنامه انجام دهند. اگر هر یک از طرفین، به هر دلیلی در تاریخ مشخص شده در دفتر حضور نیابد و از انجام معامله خودداری کند هزینه ای به عنوان وجه التزام باید به طرف مقابل پرداخت کند. نکته حائز اهمیت دیگر این است که فردی که وجه التزام را می خواهد، باید به طور کامل به تعهدات خود عمل کند. بنابراین شما باید با قوانین فسخ قرارداد خرید ملک و انواع آن بطور کامل آشنا باشید، و نسبت به موارد و جزییاتی که فروشنده و خریدار می توانند قرارداد معامله ملک را فسخ کنند آگاهی کافی داشته باشید.

تنظیم قولنامه به صورت حرفه‌ای

اغلب در قولنامه ها مبلغی به عنوان ضمانت اجرایی یا خسارت در نظر می گیرند، که در صورت لزوم از جانب هر کدام از طرفین به دیگری پرداخت می شود. به این مبلغ وجه التزام گفته می شود که تضمینی برای پایبند ماندن هر یک از طرفین به معامله است. در ادامه 6 نکته مهم در تنظیم قولنامه را برای شما مطرح خواهیم کردت بدین وسیله به پاسخ سوال خود در مورد اینکه قولنامه معتبر است یا سند برسید.

تنظیم قولنامه معتبر چه مزیتی دارد؟

هنگام خرید ملک یا زمین حتما افراد قولنامه ای معتبر تنظیم کنند. برای پاسخ دقیق به این سوال که قولنامه چیست؟ می توان گفت که قولنامه حامی حقوق افراد است. به عبارتی با تکیه بر این قرارداد خریدار می تواند فروشنده را مجبور به تنظیم سند کند. فروشنده هم می تواند مبلغ پرداخت نشده از جانب خریدار را مطالبه کند. متن قولنامه دستی خانه را می توانید از املاکی ها بگیرید.