معنای پیش فروش
پیش فروش یا پیش خرید همان طور که از نام آن پیداست به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است یکی از راه های خرید و فروش واحدهای آپارتمانی ، پیش فروش آن میباشد که این پیش فروش ها باید مطابق قانون جدید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود در غیراینصورت با موانعی روبرو میشود.
قانون پیش فروش آپارتمان
در قانون پیش فروش آپارتمان اینطور بیان شده است که : هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن ، مالک رسمی زمین ( پیش فروشنده ) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد ( پیش خریدار ) درآید ، از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش فروش ساختمان » محسوب می شود .
روند پیش فروش
اولین مرحله که اتفاقا یکی از مهمترین فرایندهای قانونی پیش‌فروش آپارتمان به شمار می‌رود این است که فروشنده بعد از دریافت پروانه‌ی ساختمان از شهرداری و تنظیم شناسنامه‌ی فنی مستقل برای هر واحد آپارتمان که مشخصات و جزئیات کامل درج شده است، اقدام به درج آگهی و تبلیغات می‌کند.
اگر تصمیم به پیش‌خرید آپارتمان دارید باید بدانید که طبق قانون پیش‌فروش آپارتمان، تمام مراحل باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و عقد قرارداد و قولنامه‌ی صرف در بنگاه‌ها و مشاوران املاک کافی نیست.
برای درج آگهی پیش‌فروش آپارتمان در جراید و وب‌سایت‌ها باید مجوز رسمی دریافت شود. نکته‌ی مهم این است که براساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.
مواردی که در قرارداد پیش فروش آپارتمان ذکر می شود
١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی .
٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک .
٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی ، تعداد اتاق ها ، شماره طبقه ، شماره واحد ، توقفگاه (پارکینگ) و انباری .
۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث میشود ؛ مانند موقعیت ، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا ، تعداد طبقات و کل واحدها ، نما ، نوع مصالح مصرفی ساختمان ، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است .
۵ ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض ، تعداد اقساط و نحوه پرداخت .
۶ـ شماره قبوض اقساطی برای بها ، تحویل و انتقال قطعی .
٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی .
٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات ، تضمین ها و قرارداد بیمه‌ای ، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله .
٩ـ تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی .
10_معرفی داوران
مشخصات مالک
مشابه هر قراردادی باید مشخصات طرفین در اسناد پیش‌فروش آپارتمان ثبت شود. اما در موضوع پیش‌فروش آپارتمان باید روشن شود فردی که با عنوان پیش‌فروشنده حاضر شده صاحب سند یا سازنده ملک است. این احتمال نیز وجود دارد که فروشنده در واقع خودش فردی باشد که قبلا ملک را پیش‌خرید کرده بوده است
ویژگی های واحدهای پیش فروش
از مباحث مهمی که باید در قرارداد پیش فروش ذکر شود اوصاف و امکانات واحدهای آپارتمان پیش فروشنده شده است.مثل : شماره ی واحد ، مساحت واحد ، تعداد اتاق ها ، تعیین پارکینگ و انباری ، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع کاربری ، موقعیت ، نوع مصالح
مشخصات آپارتمان
در این قسمت نیز مانند هر قرارداد دیگری باید جزئیات مورد معامله کاملا شفاف شود. از اونجایی که در پیش‌فروش آپارتمان مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد، باید مشخصات و جزئیات دقیقی که براساس آن خریدار تصمیم گرفته و ملک نهایی را تحویل می‌گیرد، به صورت کامل درج شود مواردی مانند:
-
- موقعیت مکانی
-
- تعداد طبقات و واحدها
-
- شماره طبقه و واحد
-
- متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها
-
- نوع کاربری
-
- پارکینگ و انباری
-
- سیستم سرمایش و گرمایش
-
- نمای ظاهری و بیرونی ساختمان
-
- مصالح به کار رفته
-
- مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت
-
- زمان تحویل
متراژ پیش فروش آپارتمان
یکی دیگر از مواردی که معمولا در پیش‌فروش آپارتمان موضوع مناقشه میان پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار بوده و مشکلات بعدی را رقم زده، متراژ و مساحت آپارتمان است. از آنجایی که معمولا متراژ نهایی با توجه به شرایط نسبت به آنچه در مرحله‌ی اول پیش‌فروش آپارتمان اعلام میشود، تفاوت دارد بنابراین قانون در این بخش نیز ضوابط شفافی دارد.
اگر میزان اختلاف مساحت تا ۵ باشد مشکلی نیست و هیچکدام از طرفین معامله نمی‌توانند اعتراضی داشته باشند. اما اگر محل اختلاف بیش از ۵ متر باشد، آنگاه پیش‌خریدار می‌تواند درخواست فسخ معامله را بدهد یا اینکه برای پرداخت مبلغ بیشتر توافق کنند. در نهایت پیش‌فروشنده باید خسارات وارده به پیش‌خریدار را جبران کرده یا با او توافق کند و رضایتش را بگیر
سخن پایانی
ازونجایی که در پیش فروش آپارتمان وجود خارجی ندارد و این روند پیچیدگی های زیادی دارد پس باید دقت کنید از همان ابتدا همه چیز واضح و شفاف باشد تا مشکلی برایتان پیش نیاید.
در آخر قبل از تصمیم خرید باید قوانین و نکات آن را بدانید که در این مقاله مهترین نکات را ارائه دادیم