انواع قرارداد ملکی را بشناسید

قرارداد ملکی چیست

قرارداد  ملکی، سند عادی است که با استفاده از آن ، می توان قرارداد بیع منعقد نمود و یک ملک در عوض پرداخت بهای آن ، توسط فروشنده به خریدار انتقال می یابد . قوانین مبایعه نامه ملک ، عمدتا ناظر بر ضوابطی است که در قانون مدنی ، برای عقد بیع تعیین شده است . طرفین قرارداد ، قبل از مراجعه به بنگاه برای تنظیم مبایعه نامه ، می توانند نمونه آن را مشاهده نمایند تا با شرایط و قوانین مربوطه ، آشنا شوند .

آشنایی با انواع قراردادهای ملکی

• • مشارکت در ساخت

• • خرید ساختمان نیمه ساخت یا در حال احداث

• • مبایعه نامه قطعی غیر منقول

• • انصراف از حق استفاده پارکینگ

• • سند فروش قطعی خانه و آپارتمان در رهن

• • خرید و فروش زمین

• • رهن ملک

• • وام بانک مسکن

• • وکالت انتقال سرقفلی

• • وکالت واگذاری سرقفلی

• • وکالتنامه فروش ملک

• • وکالت برای فک رهن ملک

• • وکالت برای رهن و اجاره ملک

• • بیع قطعی زمین دارای دفترچه مالکیت

• • بیع قطعی آپارتمان با سند تفکیکی

• • جعاله بانک برای وام تعمیرات

• • مبایعه نامه قطعی

• • پیش فروش آپارتمان

• • اجاره آپارتمان

در ادامه ی مقاله با بعضی از قرارداد ها آشنا می شویم

قرارداد مشارکت مدنی چیست؟

یکی از انواع قراردادهای سرمایه گذاری، قرارداد مشارکت مدنی است. امروزه اغلب کسانی که می‌خواهند هرنوعی از مشارکت را آغاز کنند، با انواع قراردادهای مشارکتی روبرو خواهند بود.

قرارداد مشارکت مدنی در یک تعریف ساده به قراردادی گفته می‌شود که به واسطه آن، اشخاص حقیقی یا حقوقی سرمایه دار، می‌توانند سرمایه خود را چه مادی و چه معنوی به صورت سهام از مشارکت و یا به صورت مشاع استفاده کنند.

• • این نوع قرارداد، عمدتاً در زمینه‌های مختلف تجاری، اقتصادی، خدماتی و … امکان پذیر است.

• • توجه داشته باشید که مدت زمان قرارداد مشارکت محدود بوده و از قبل تعیین می‌شود

قرارداد صلح یا صلح نامه ملک

قرارداد صلح همان طور که از نامش پیداست، برای سازش و توافق است. توجه داشته باشید که قرارداد صلح، فقط برای دعوا و مجادله به کار نمی‌رود و عقد صلح گاهی در معامله و یا تعیین قرارداد ملکی نیز، جاری می‌شود. برای تنظیم رسمی این قرارداد باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کرده و برای تنظیم آن، تشریفات خاصی نیاز نیست. فقط کافیست آن را روی یک کاغذ بنویسید و حتماً هنگام تنظیم با یک وکیل با تجربه مشورت نمایید.

معنای قرارداد فروش زمین

یکی از انواع قراردادها، قرارداد فروش زمین است که خریدار و مالک زمین، طرفین آن هستند. مالک زمین در این قرارداد، در ازای دریافت وجهی که بر سر آن توافق شده مالکیت خود را به شخصی که قصد خرید دارد منتقل می‌کند. به محض امضای قرارداد فروش زمین، خریدار تبدیل به مالک زمین می‌شود و حق این را دارد که از زمین خریداری شده، هر استفاده‌ای که می‌خواهد، بکند.

برخی نکات مهم در تنظیم قرارداد فروش زمین، به شرح زیر هستند:

• • نسخه اصلی سند مالکیت را به دقت بررسی کرده و با موارد مندرج در قرارداد مطابقتشان را چک کنید.

• • تمام امکانات زمین و تعهدات و جزییات، باید در قرارداد قید شود. مثلاً بررسی کنید که زمین مورد نظر دارای آب و برق و گاز هست یا خیر. چرا که برای ساخت و ساز زمین معامله شده، این موارد اهمیت دارند.

• • می‌توانید با یک وکیل قرارداد، در این مورد مشورت کنید تا دچار کلاهبرداری یا سوء استفاده نشوید.

• • همچنین خوب است که مدارک مربوط به شهرداری، پروانه ساخت، مالیات و … را نیز بررسی کنید.

• • از طرفی سوابق فروشنده را بررسی کنید تا خدایی نکرده، ممنوع‌المعامله نباشد و بتوانید با او قرارداد ببندید.

• • حتماً قرارداد مذکور را در حضور دو شاهد امضا کنید تا بعدها در صورت بروز هر گونه مشکل، بتوانند به نفع شما شهادت بدهند.

وکیل قراردادها می‌داند که چگونه می‌توانید به عنوان یک خریدار، قرارداد مناسبی را با شخص یا اشخاص دیگر، منعقد کنید. برخی از افراد، قرارداد وکالت را به وکیل خود واگذار می‌کنند تا از جانب آن‌ها کارها را پیش ببرد. توجه داشته باشید که اگر قرارداد به صورت اصولی و درست تنظیم شده باشد، مشکلی به وجود نخواهد آمد.

• • جالب است بدانید که قرارداد داوری نیز وجود دارد و شما با بستن این قرارداد، اجازه داوری را به فردی واگذار خواهید کرد. در بستن انواع قراردادها علی الخصوص قرارداد مالی، حتماً با یک وکیل جحرفه ای دادگستری که سابقه و آگاهی بالایی دارد، مشورت کنید.

منظور از قرارداد ملکی تهاتر چیست؟

تهاتر به معنی تبادل برابر است. گاهی ممکن است مثلاً دو ملک به لحاظ ارزشی با هم برابر باشند و بخواهید آن‌ها را با یکدیگر مبادله کنید، برای این کار باید قرارداد تهاتر استفاده شود. از نظر قانون، منظور از تهاتر این است که دو شخص مدیون به یکدیگر از لحاظ حقوقی، می‌توانند تمام یا بخشی از بدهی خود را تسویه کنند. نیاز است تا طرفین قرارداد تهاتر، برای تنظیم آن، نسبت به یکدیگر هم بدهکار و هم طلبکار باشند تا با تنظیم قرارداد تهاتر بدهی‌های خود را تسویه نمایند. شرایط تنظیم قرارداد تهاتر به شرح زیر است:

• • برای تنظیم قرارداد تهاتر، باید طرفین قرارداد، دین و طلب در مقابل هم داشته باشند.

• • طلب طرفین قرارداد باید از یک جنس باشد، مثلاً هر دو باید از هم طلب وجه نقد داشته باشند.

• • باید طلب طرفین قرارداد، از نظر زمانی یکسان باشد.

• • باید طلب آن‌ها در یک مکان جغرافیایی باشد.

• • باید اموال مورد طلب هر یک از طرفین، آزاد باشد و در وثیقه و یا توقیف نباشد.

قرارداد خرید و فروش آپارتمان

قرارداد خرید و فروش آپارتمان، دارای ویژگی ها و شرایط خاصی است که در ماده 338 قانون مدنی تا 446 به طور تفصیلی بیان شده اما خلاصه آن شامل موارد ذیل است:

• • یک عقد معین است؛ یعنی شرایط و قواعد آن به طور کامل در قانون ذکر شده و افراد برای تنظیم قرارداد بیع آپارتمان یا به عبارت دیگر معامله ملک، باید از آن پیروی نمایند.

• • یک عقد لازم است؛ به این منظور که با فوت و حجر طرفین از بین نمی‌رود. در صورت فوت یکی از طرفین، ورثه و همچنین در صورت محجوریت ایشان، قیم جانشین و قائم مقام وی می‌شود.

• • یک عقد معوض است؛ به این معنا که فروشنده در عوض آپارتمانی که به فروش می رساند، ثمن (مبلغ معامله) را دریافت می‌کند.

• • قرارداد بیع آپارتمان یکی از انواع قراردادهای تملیکی است؛ یعنی در نتیجه این معامله، مال به خریدار منتقل و به تملیک وی در می آید.

• • همانطور که ذکر شد، قرارداد بیع آپارتمان یک قرارداد لازم است و به همین دلیل تنها با خیارات قانونی و اقاله (توافق طرفین) از بین می‌رود.

قرارداد اجاره آپارتمان

در قانون مدنی از ماده 465 تا 517 به عقد اجاره و نکات آن پرداخته، اما نکات طلایی قرارداد اجاره آپارتمان شامل موارد ذیل است:

قرارداد اجاره یک قرارداد لازم است؛ بنابراین، طرفین تنها با خیارات قانونی و توافق دو طرفه، حق برهم زدن قرارداد را دارند. به دلیل اصل لزوم نیز این قرارداد با فوت و حجر طرفین از بین نمی‌رود.

عقد اجاره آپارتمان مشمول عقود تملیکی و معوض است. به این دلیل که مالک آپارتمان منافع ملک را به مستأجر واگذار کرده و در مقابل آن اجاره بها دریافت می‌کند.

• • یک نکته جالب و مهم این است که یکی از خیارات قانونی در تمام قراردادهای لازم، خیار عیب است که در آن طرفین حق فسخ قرارداد و دریافت ارش (مابه التفاوت قیمت مال سالم و معیوب) دارند. در عقد اجاره با استفاده از خیار عیب تنها می توان قرارداد را فسخ نمود و حق دریافت ارش برای مستاجر وجود ندارد.

سخن پایانی

در این مقاله شش قرارداد مهم و پرکاربرد املاک و مستغلات را برای شما عزیزان بیان کردیم. مطمعناً در طول زندگی خود حداقل با یکی از این قراردادها سروکار داشته و آن را تنظیم نموده‌اید

توصیه می‌کنیم در صورت نیاز به انعقاد هر کدام از این قراردادها باید به وکیل یا متخصص حقوقی مراجعه کنید تا علاوه بر تنظیم یک قرارداد استاندارد متحمل خسارت و ضرر هنگفتی نیز نشوید.