نحوه افراز و تفکیک اراضی

مقدمه:

در ادبیات حقوقی به مال مشترک، مشاع گفته می شود و همانطور که از نام آن معلوم می‌شود، اموالی است که متعلق به بیش از یک نفر ‌باشد. به سخن دیگر به اجتماع حقوق چند نفر بر مال معین، خواه مال موجود در خارج باشد، خواه در ذمه باشد، “مشاع” گویند. مشاع بودن یک مال می تواند به طور ارادی باشد، مانند شرکت‌های اختیاری، و یا قهری باشد مانند مالکیت چند وارث بر ترکه، که بر پیدایش قهری ملکیت مشاع اشاعه نیز گویند.[۱] اشاعه در مقابل افراز و مشاع در مقابل مفروز به کار می‌رود.

در تعریف افراز گفته شده به تقسیم کردن مال غیر منقول مشاعی بین دو یا چند نفر شریک اطلاق می شود، که یا از طریق تراضی بین شرکاء و یا تقسیم اجباری در قالب صدور دستور فروش توسط دادگاه، انجام می شود.[۲] در واقع افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است. به طور مثال اگر مال غیر منقولی مانند خانه، زمین یا مغازه ای بین حداقل دو نفر مشاع باشد چنانچه این دو نفر بخواهند سهم خود را مجزا کنند باید آنرا افراز کنند.

لیکن تقسیم اعم از تفکیک و افراز و غیر آن است. مثلاً هرگاه کسی فوت کند ترکه او بین ورثه تقسیم می شود و این ترکه شامل منقول و غیر منقول می شود و در این مورد اصطلاح تقسیم ترکه به کار برده می شود نه افراز یا تفکیک.

از آنجایی که در مالکیت مشاعی همواره مشکلاتی قابل طرح می باشد، لذا بحث تقسیم اموال مشاع ضروری به نظر می رسد تا اجتماع حقوق مالکان متعدد در ملک واحد از بین رفته و مالکیت مشاعی آنها به مالکیت افرازی و اختصاصی تبدیل می شود.

با این توصیف شرکاء هر ملکی می توانند با تراضی و توافق میان خود، به هر نحوی که می خواهند تقسیم آن را انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می تواند اجبار شرکاء را به انجام تقسیم بخواهد. پس هر شریک می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکاء ملزم بر عدم تقسیم شده باشند.

۷-۱– تفاوت تفکیک و افراز

گرچه بعضاً دیده شده برخی از افراد تفکیک و افراز را مترادف و به معنای واحد دانسته اند، اما باید اشاره نمود از منظر قانونی و عرف ثبتی، تفکیک عبارت از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر می باشد. به طور مثال قطعه زمینی است به مساحت ۵ هزار متر که مالک یا مالکین آن تصمیم دارند آن را به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم نمایند. اگر این تقسیم صورت گرفت، گفته می شود که آن زمین به قطعات ۲۰۰ متری تفکیک شده است.

‌به این ترتیب از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز (جداجدا)، صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده می‌شود. ‌تمامی امور مربوط به تفکیک در اداره ثبت انجام می‌شود و بعد از آن صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم می‌شود. این صورت‌مجلس شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است.

از طرفی دیگر، در تفکیک لازم نیست که ملک غیر منقول مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک ۶ دانگ زمین بزرگی است می تواند آن را به قطعات کوچک تر تفکیک و تقسیم نماید، همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند می توانند آن را تفکیک کنند. اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع این اصطلاح به کار برده نمی شود.

بنابراین اگر ملک مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود. یعنی پس از تفکیک نیز شرکاء در هر قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند. مثلاً اگر زمینی به مساحت ۵ هزار متر بین دو نفر به طور مساوی مشترک باشد و آن زمین به ۱۰ قطعه ۵۰۰ متری تفکیک گردد، هر یک از شرکاء مالک ۳ دانگ هر قطعه خواهند بود، اما در افراز سهم شریک مشخص و معین می شود و ازحالت مشاع بودن و اشتراک خارج می گردد.

۷-۲– چگونگی درخواست تفکیک و افراز

با توجه به ماده ۱۵۰ قانون ثبت، مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت است و هرگاه از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال می گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذینفع بر اساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد. مبنای وصول هزینه تفکیک ارزش معاملاتی (دارایی) خواهد بود هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

طبق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، در مورد املاک مشاعی که جریان ثبت آنها خاتمه یافته، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، رسیدگی به درخواست افراز با واحد ثبتی محلی است که ملک مورد تقاضای افراز در حوزه آن واقع است و طبق ماده۲ همان قانون، تصمیم واحد ثبتی ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه است.

بنابراین در مورد املاک مشاعی که درخواست افراز آنها می شود باید نخست وضع ملک از لحاظ اینکه آیا جریان ثبتی آن خاتمه یافته است یا نه؟ در نظر گرفته شود و با توجه به وضع آن، مرجع رسیدگی به درخواست افراز مشخص می شود.[۳]

الف) اگر جریان ثبتی خاتمه یافته باشد، مرجع رسیدگی اداره ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم آن ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی می باشد. مگر اینکه بین مالکین، محجور یا غائبی باشد که در این صورت برابر رأی وحدت رویه ردیف ۵۹/۲۹ مورخه ۱۵/۱/۱۳۶۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور ناظر به ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی رسیدگی به دعوی افراز در صلاحیت دادگاه عمومی می باشد.

ب) اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، مرجع رسیدگی به افراز، دادگاه عمومی محل است و رأی آن دادگاه چه در بند الف، چه در بند ب، برابر ماده ۱۹ قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب قابل تجدیدنظر است.

باید دانست که اگر نسبت به ملک مشاعی سند مالکیت صادر شده باشد، صدور سند مالکیت نشان دهنده ختم عملیات ثبتی است و در نتیجه افراز آن باید از اداره ثبت محل درخواست بشود. اما اگر برای ملک مشاع سند مالکیت صادر نشده باشد لازم است متقاضی ابتداء به اداره ثبت مراجعه کند و در صورتی که آن اداره اعلام نماید که جریان ثبتی خاتمه نیافته است، متعاقباً به دادگاه عمومی دادخواست تقدیم نماید. این اقدام موجب سرعت عمل بیشتری می شود زیرا در غیر این صورت، مثلا اگر پیشاپیش به دادگاه دادخواست داده شود دادگاه باید از اداره ثبت استعلام نماید که آیا جریان ثبتی خاتمه یافته است یا نه، که در جای خود موجب اطاله دادرسی خواهد شد.

۷-۳– شرایط و نحوه افراز و تفکیک املاک در مراجع قضایی و ثبتی

ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت، مصوب ۳۱ تیر ۱۳۶۵ مجلس شورای اسلامی مقرر می دارد: دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند. شهرداری ها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت اظهارنظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند. در غیر این صورت دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک رأساً اقدام خواهند نمود.

برای أخذ تأیید شهرداری، مالک نقشه‌ای که برای تفکیک زمین خود فراهم کرده است، تسلیم شهرداری می‌کند و در مقابل آن رسیدی مبنی بر تسلیم نقشه مذکور دریافت می‌کند. شهرداری پس از تسلیم این نقشه، اقدام به کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات از کل زمین می‌کند و سپس آن را تأیید کرده و به صورت کتبی به مالک ابلاغ می‌کند.

در همین جا لازم به ذکر است که تفکیک املاک و اراضی در کلیه پهنه های شهر با متراژ کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع، بعد از رعایت برهای اصلاحی (با کاربری مسکونی) و با متراژ کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع (با سایر کاربری ها)، ممنوع است. لیکن در صورت درخواست تفکیک برای اراضی و املاک بیش از نصاب های مذکور، حداقل مساحت قطعه حاصل از تفکیک نبایستی از ۵۰۰ مترمربع در کاربری های مسکونی و ۱۰۰۰ مترمربع در سایر کاربری ها، کمتر باشد.[۴]

اینک با اصلاحیه ای که از سال ۱۳۹۰ در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری اعمال شد، تغییراتی در مسیر دریافت تقاضای تفکیک اراضی ایجاد شده است. بدین صورت که نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه کرده است و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌کند، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف ۳ ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود. در تعیین این درصدها توسط شهرداری عواملی همچون موقعیت اراضی، مساحت اولیه و باقی‌مانده پس از تفکیک، کاربری مصوب اراضی و تشویق متقاضیان تفکیک به متراژهای بالاتر از حد نصاب تفکیک در آن شهر مؤثر است.

متعاقباً بعد از انقضای مهلت مقرر و عدم تعیین‌ تکلیف از سوی شهرداری، مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم کند. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده ۵، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌کند. کمیسیون ماده ۵ حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌کند.

البته در اراضی با مساحت بیشتر از ۵۰۰ مترمربع که دارای سند ششدانگ است، شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف ۲۵ درصد و برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا ۲۵ درصد از باقیمانده اراضی را دریافت می‌کند. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت کند. در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت کند.

نکته دیگر اینکه معابر و خیابان‌هایی که در اثر تفکیک اراضی به وجود می‌آید، به صورت بلاعوض به شهرداری‌ها تعلق می‌گیرد. بدین ترتیب متقاضیان تفکیک، بخشی از اراضی خود را به شهرداری به صورت بلاعوض تملیک خواهند کرد.

شایان ذکر است که هرگونه تخلف از موضوع قانون فوق در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی‌شده و با متخلفان، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری برخورد خواهد شد.

۷-۴– مرجع رسیدگی به دعاوی تفکیک و افراز

چنانچه بین شرکاء بر سر صحت افراز و تطبیق یا عدم تطبیق با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود، تعیین تفکیک نهایی آن با دادگاه است. اما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمیز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچ وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت بوده است.

۷-۵– مراحل تفکیک زمین یا ساختمان

به طور اجمال باید دانست جهت شروع برای تفکیک، ابتداء باید با در دست داشتن سند مالکیت و نقشه تفکیکی پیشنهادی در مقیاس ۵۰۰/۱ که قبلاً آن را تهیه نموده به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و نسبت به اخذ تقاضای تفکیک از آن دفترخانه اقدام شود. سپس تقاضا نامه صادره از دفترخانه اسناد رسمی را به اداره ثبت اسناد و املاک محل تسلیم و اداره ثبت پس از بررسی پرونده ثبتی طی نامه ای متقاضی را به شهرداری محل دلالت می نماید. سپس متقاضی با معرفی نامه ثبت، به انضمام مدارک مورد نیاز از قبیل ۱ ـ سه نسخه فتوکپی سند مالکیت۲ ـ یک برگ نقشه ۲۰۰/۱ که محل ملک دقیقاً در آن مشخص شده باشد ۳ ـ مفاصا حساب دارایی ۴ ـ پایان کار ساختمان در صورت موجود بودن بنا در ملک را در صورت داخل محدوده قانونی یا حریم شهر، به شهرداری مربوطه والا به فرمانداری یا بخشداری محل مورد نظر مراجعه می کند.

۷-۶– تکلیف شهرداری برابر قانون

شهرداری پس از اخذ مدارک و تقاضای تفکیک مستنداً به اصلاحیه ماده ۱۰۱ قانون شهرداری[۵] مکلف است در ظرف مدت سه ماه نقشه پیشنهادی مالک و سایر مدارک را بررسی و در صورت مطابقت با مقررات مربوط، آن را تصویب و به اداره ثبت محل منعکس نماید.

از طرفی دیگر، شهرداری برابر مقررات حداکثر ۳ ماه فرصت دارد پاسخ لازم را به مرجع درخواست تفکیک و یا مالک کتباً ارائه نماید و الا اداره ثبت می تواند طبق نقشه ای که مالک ارائه می دهد عمل تفکیک را انجام دهد.

۷-۷– تشریفات عمل تفکیک در اداره ثبت اسناد و املاک محل

چنانکه شهرداری در مهلت مقرر نقشه مورد نظر را تصویب و پاسخ لازم را به اداره ثبت داده باشد اداره ثبت با وصول پاسخ شهرداری منضم نقشه تأیید شده نسبت به ثبت آن در دفتر اندیکاتور و تشکیل پرونده اقدام و جهت نقشه برداری و یا معاینه محلی به کارشناس مربوطه ارجاع و متصدی نقشه برداری با تعیین وقت قبلی و ابلاغ آن به مالک جهت عزیمت به محل مورد نظر عملیات تفکیک را شروع می کند.

بدیهی است در صورتی که محل وقوع ملک خارج از شعاع ۳۰ کیلومتر باشد به نماینده و نقشه بردار ثبت حق مأموریت تعلق می گیرد که مالک مکلف به واریز آن به حساب اداره ثبت است.

پس از انجام معاینه محلی و مطابقت ملک با ابعاد آن با اسناد و مدارک موجود نقشه مورد نظر توسط نماینده و نقشه بردار امضاء و مسئول اداره نیز صورت مجلس تفکیکی را پس از حصول اطمینان از عدم بازداشت ملک و اخذ هزینه تفکیک و کنترل عملیات انجام گرفته آن، امضاء و از طریق دبیرخانه به دفترخانه اسناد رسمی که در ابتدای شروع کار تفکیک از آن تقاضای تفکیک شده، منعکس می نماید.

۷-۸– تکلیف دفترخانه اسناد رسمی پس از انجام عملیات تفکیک

دفترخانه اسناد رسمی پس از وصول نقشه تفکیکی و تأیید اداره ثبت اسناد با تقاضای مالک نسبت به ثبت صورت معامله هر یک از قطعات تفکیک شده در دفاتر رسمی اقدام و رونوشت سند تنظیمی را جهت صدور سند مالکیت جداگانه و شش دانگ برای هر قطعه به اداره ثبت مربوطه ارسال می نماید.

۷-۹– حقوق شرکاء در صورت هدم امکان افراز ملک

در این ارتباط ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر می‌دارد: ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور دادگاه عمومی فروخته می‌شود، صرف نظر از اینکه منشأ مالکیت وراثت یا از طریق دیگری باشد. بنابراین در صورتی که اداره ثبت و دادگاه عدم قابلیت افراز آن را تشخیص دهند، در پی ارائه درخواست فروش از سوی یک یا چند نفر از مالکین، دادگاه با صدور یک دستور صرف و اعلام آن به اجرای احکام نسبت به فروش ملک مشاع اقدام خواهد نمود.

۷-۱۰– نکات لازم هنگام رسیدگی به درخواست‌ دستور فروش

در این مورد باید گفت؛ ۱) با عنایت به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۹ آیین‌نامه اجرایی این قانون، برای صدور دسـتـور فـروش ملک غیرقابل افراز، نیازی به تقدیم دادخـواسـت، پـرداخـت هـزیـنـه دادرسـی، تـعیین وقت رسیدگی و در نهایت، صدور حکم نیست؛ زیرا مانند درخواست اجرای حکم می‌باشد. هم چنین نظر به اینکه تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی نمی‌باشد، قابل تجدیدنـظـرخـواهـی و فـرجـام‌خـواهـی نـیـسـت. ضمناً در مرحله اجرا، واحد اجرای احکام می‌تواند برای تعیین حدود اربعه (چهار ضلع شمال، جنوب، شرق و غرب) و قیمت پایه و تنظیم کروکی و غیره رأساً اقدام نماید.

۲) با توجه به اینکه ملک به صورت مشاعی است، به منظور تقسیم وجوه نقد حاصل از فروش ملک غیرقابل افراز دادگاه به تناسب سهام آنان، این مبلغ را بین مالکان تقسیم می‌نماید. به همین جهت، اجبار به فروش را نیز می‌‌توان نوعی تقسیم غیرمستقیم به حساب آورد.

۷-۱۱– منظور از صورتمجلس تفکیکی

در صورت نیاز به تفکیک زمین و تقسیم آن به چند قطعه یا تفکیک یک مجموعه یا مجتمع ساختمانی به چند واحد آپارتمانی، امروزه به عنوان یک تکلیف در اداره ثبت شیوه ای حاصل شده که مشاعات و مشترکات تعیین شده و با استفاده از قانون تملّک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی و بخشنامه های ثبتی و دستور العمل های ارشادی، بر خلاف گذشته مشکلات در عمل حل و مرتفع شده است.

از این رو از جمله مدارکی که هنگام تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی لازم و ضروری می باشد، به غیر از تقسیم نامه و پایان کار، صورتمجلس تفکیکی ملک است که با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر، حدود اربعه ملک و نیز سهم مشاعات هنگام انتقال، مشخص می شود.