چطور می توان برای خانه بدون سند، سند گرفت؟
چطور می توان برای خانه بدون سند، سند گرفت؟
بسیاری از افراد کلاهبردار خانه‌ها و زمین‌هایی که سند ندارند را به چندین نفر می‌فروشند و از این طریق به سود بسیاری درست می‌یابند. علت این اتفاق نبود یک سند مشخص برای آن ملک است. هرچند این امر بیشتر برای املاکی اتفاق می‌افتد که سند ندارند، اما ممکن است افرادی، حتی ملک‌های سنددار را نیز به این طریق به چندین نفر بفروشند، که البته این موضوع بیشتر برای املاک بدون سند است.
چنین اتفاق‌هایی تاکنون مشکلات بسیاری را برای مردم ایجاد کرده و حتی افرادی نیز بر سر بحث در این مورد کشته شده‌اند. در این مقاله در مورد نحوه دریافت سند برای خانه‌های بدون سند بحث می‌شود. بررسی می‌کنیم که هزینه صدور سند ملک چقدر است و اینکه آیا این هزینه با هزینه گرفتن سند برای خانه قولنامه‌ای فرق دارد یا نه. در ادامه میزان هزینه گرفتن سند خانه نیز بررسی می‌شود و می‌خواهیم ببینیم که طی چه مراحلی می‌توان سند یک ملک را دریافت کرد.
-تلاش‌های صورت گرفته برای تعیین تکلیف املاک فاقد سند رسمی از گذشته تاکنون
-برای سنددار کردن یک ملک به کجا باید مراجعه کرد؟
-منظور از معامله قولنامه‌ای ملک چیست؟
-نحوه دریافت سند برای خانه بدون سند
-مراحل درخواست صدور سند مالکیت
-هزینه صدور سند ملک چقدر است؟
تلاش‌های صورت گرفته برای تعیین تکلیف املاک فاقد سند رسمی از گذشته تاکنون
در سال ۱۳۱۰ بود که قانون ثبت به تصویب رسید. براساس این قانون لازم بود تا تمام املاک موجود در کشور ثبت شوند و تمامی اموال غیرمنقول نیز سند رسمی دریافت کنند. همچنین گفته شد که اداره‌های دولتی و محاکم قانونی فقط دارندگان سند رسمی را به عنوان مالک می‌شناسند.
در سال‌های ۱۳۶۵ تا ۱۳۷۰ نیز برای اینکه ساماندهی و تعیین تکلیف ساختمان‌ها، اراضی کشاورزی و باغ‌هایی که سند رسمی ندارند، انجام شود، مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مورد بررسی و اصلاح قرار گرفت. اجرای این قوانین با تاخیر همراه بود و نسبت به اجرای آن انتقاداتی وارد بود. مهلت اجرا چندین بار تمدید شد و در آذرماه سال ۱۳۸۳ پایان یافت.
البته تصویب این قوانین به معنای رفع مشکلات موجود در مورد املاک نبود، بلکه مشکلاتی که وجود داشت همچنان باقی بود و هنوز املاک زیادی وجود داشتند که فاقد سند بودند. نکته مهم دیگر اینکه اصلاح این قوانین موجود نیز خود مشکلاتی را ایجاد کرد و باعث شد تعداد زیادی از افراد از شرایط به وجود آمده سوءاستفاده کنند.
بعد از مدتی که مشکلات نبود سند برای املاک همچنان وجود داشت، تصمیم گرفته شد تا به طور جدی برای املاک بدون سند کاری انجام شود و قانونی مشخص برای سنددار کردن املاک و هزینه صدور سند ملک تصویب گردد. بنابراین لایحه تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی برای اصلاح مواد ۱۴۷ و تا حدودی ۱۴۸ قانون ثبت، ارایه شد. هدف از این امر این بود که هم مشکلات قانون قبلی و هم مشکل املاک بدون سند، حل شود.
اینکه یک زمین سند نداشته باشد فقط مربوط به یک شهر خاص نیست؛ بلکه این مشکل در تمام شهرهای کشور وجود دارد. ولی تهران و اطراف آن بیشتر با این مشکل روبه رو هستند. در دهه ۱۳۶۰ بود که مردم روستاها و شهرهای کوچک تصمیم به مهاجرت به تهران گرفتند و همزمان با این اتفاق تعداد زمینهای فاقد سند افزایش یافت.
بسیاری از افراد به دلایل مختلف قصد فروش املاک خود و خروج از کشور را داشتند و تصمیم گرفتند تا املاک خود را بفروشند. البته املاکی که به دلیل قانونی انتقال آنها مجاز نبود. بنابراین مالکیت املاکی که مشکلات قانونی داشتند، مشکل‌ساز شد. این املاک نیاز به اخذ مجوز سازمان‌هایی چون شهرداری داشتند ولی به جای دریافت مجوز فروخته شده بودند و خریداران بدون اطلاع از این مشکل، اقدام به ساخت کردند.
برای سنددار کردن یک ملک به کجا باید مراجعه کرد؟
اگر شما از جمله افرادی هستید که یک خانه بدون سند دارید یا ملکی را به صورت قولنامه‌ای خریده و معامله کرده‌اید، نگران نباشید. شما هم می‌توانید به راحتی برای خانه خود سند تهیه کنید. البته بهتر است در مورد هزینه گرفتن سند خانه و هزینه گرفتن سند برای خانه قولنامه‌ای هم اطلاعاتی به دست آورید.
در ادامه برای دریافت سند باید راهی هیاتی شوید که در این مورد تصمیم گیری می‌کنند. منظور از هیات، هیات‌های حل اختلاف است که می‌توانید برای حل مشکل سند املاکی که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند را دارند، به آنها مراجعه کنید.
اگر در تلاش برای دریافت سند برای یک ملک بدون سند هستید باید به یک هیات مراجعه کنید، در هیات حضور یابید و در مورد دلایل نداشتن سند برای آن ملک سخن بگویید.
آنها تکلیف سنددار شدن ملک شما را مشخص خواهند کرد. شما باید در این هیات‌ها حضور یابید و دلایل نداشتن سند را بازگو کنید. اعضا نیز دلایل شما را می‌شنوند و آنها بررسی می‌کنند و در ادامه تحقیقات لازم را انجام می‌دهند تا صحت گفته‌های شما مشخص شود. البته نظر یک کارشناس هم در این مورد مهم است و بعد از دریافت نظر کارشناس است که رای را صادر خواهد شد.
این هیات‌ها تشکیل شده از یک قاضی، رئیس اداره ثبت یا قائممقام وی و گاهی رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائممقام آنان است. این هیات یک دبیر هم دارد که قبل از رسیدگی هیات، جریان ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام کرده و به هیات گزارش می‌دهد.
وقتی رای صادر شد، هیات آن را در رسانه‌ها منتشر می‌کند. اداره ثبت اسناد آن محل نیز باید این رای را در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز در روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی منتشر کند. البته این موضوع در روستاها هم انجام شده و علاوه بر انتشار آگهی، رای هیات هم منتشر می‌شود.
نکته مهمی که باید در این مورد بدانید این است که گاهی قانون هم نمی‌تواند ملک را سنددار کند. یعنی املاکی وجود دارند که امکان دریافت سند برای آنها وجود ندارد. این املاک به دسته‌های زیر تقسیم میشوند:
-فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
-مفقودالاثر بودن مالک
در صورتی که یکی از شرایط گفته شده وجود داشته باشد، امکان سنددار کردن یک ملک وجود نخواهد داشت.
بعد از اینکه این هیات در مورد این ملک فاقد سند بررسی‌های لازم را انجام دادند، نتیجه اعلام می‌شود. ممکن است فردی به نتیجه رای اعتراض کند که البته قانون برای افراد حق اعتراض در نظر گرفته است. فرد می‌تواند فقط تا ۲ ماه بعد از تاریخ انتشار آگهی، اعتراض خود را به اداره ثبت محل ملک تسلیم کند و رسید لازم را دریافت کند. گفته شده که فرد بعد از اعتراض مدت یک ماه هم وقت دارد تا دادخواست خود را به دادگاه تحویل دهد و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد. در این صورت ثبت باید منتظر رای دادگاه بماند.
اما در صورتی که فرد در مهلت تعیین شده اقدام نکند یا اینکه اعتراض انجام شود اما معترض در مهلت تعیین شده دادخواست را به دادگاه عمومی تحویل ندهد، اداره ثبت سند، مالکیت را صادر خواهد کرد؛ البته در این زمان هم باز فرد می‌تواند به دادگاه مراجعه و دادخواست بدهد.
منظور از معامله قولنامه‌ای ملک چیست؟
بعضی از ملک‌ها وجود دارند که انتقال سند آنها به صورت رسمی امکان پذیر نیست و به همین دلیل قولنامه‌ای معامله میشوند. مواردی مثل خلافی ساختمان در بخش‌های مختلف مانند، عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز و … باعث می‌شود تا یک ملک نتواند سند رسمی اخذ کند. عواملی چون قرار گرفتن در طرح های شهرداری مانند بافت فرسوده، تعریض خیابان و … هم وجود دارند که باعث مشکلاتی میشوند.
همچنین گاها ملک‌هایی هم در زمینی با کاربری غیر مسکونی ایجاد میشوند که این امر باعث می‌شود نتوان برای آن سند رسمی دریافت کرد و بنابراین باید قولنامه‌ای معامله شوند.
بهتر است پیش از خرید یک ملک از وضعیت آن نیز به خوبی مطلع شوید. اگر می‌خواهید چنین ملکی تهیه کنید باید نسبت به مشکلات آن هم مطلع شوید چون شاید بخواهید بعدا به هر صورتی شده برای آن سند رسمی دریافت کنید. همچنین باید در مورد هزینه گرفتن سند برای خانه قولنامه‌ای هم اطلاعات به دست آورید چون این هزینه با هزینه گرفتن سند خانه معمولی فرق دارد و ممکن است هزینه آن بسیار بیشتر باشد. پس در ابتدا وضعیت یک ملک را از شهرداری استعلام کنید.
نحوه دریافت سند برای خانه بدون سند
چگونه می‌توان برای یک خانه بدون سند، سند دریافت کرد؟ در این قسمت راه سنددار کردن اموال بدون سند بررسی می‌شود. تاکنون بسیار اتفاق افتاده که یک خانه یا زمین به چندین نفر فروخته شده است. چنین املاک سرگردانی معمولا بدون سند هستند و نبود یک سند مشخص باعث شده که افراد سودجو از موقعیت به نفع خود استفاده کنند. پس برای اینکه در دام چنین افرادی گرفتار نشوید برای خرید هر ملکی ابتدا کامل تحقیق کنید، بررسی‌های لازم را انجام دهید و در ادامه در صورتی که هیچ شک و تردیدی نداشتید و مشکلی وجود نداشت اقدام به خرید کنید.
کسانی که قصد دریافت سند برای ملک بدون سند خود را دارند باید به سازمان ثبت اسناد و املاک نیز مراجعه نمایند و به نکاتی هم توجه داشته باشند.
در ادامه مراحل ثبت نام و اخذ سند برای املاک بدون سند به زبان ساده بیان می‌شود.
باید گفت افرادی که قصد دارند برای املاک بدون سند خود، سند دریافت کنند باید به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه کنند و نکاتی را نیز مورد توجه قرار دهند.
از جمله این نکات شامل موارد زیر است:
-قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های ثبتی فاقد سند، زمینها و چهار دیواری‌ها، (غیر از کشاورزی و باغات) را شامل نمیشود و فقط مربوط به ساختمان‌های احداثی است.
-ساختمان‌ها و زمینهای کشاورزی و باغات مورد نظر باید دارای سابقه ثبت باشند؛ منظور این است که برای آنها پلاک ثبتی تعیین شده باشد.
-درخواست صدور سند فقط برای املاکی است که دسترسی به مالک یا حداقل یکی از وراث او مقدور نباشد.
– این قانون مهلت و مدت انقضا ندارد؛ پس هر زمان ساختمانی احداث شد که شرایط اخذ سند را داشت، می‌توان برای آن درخواست سند کرد.
مراحل درخواست صدور سند مالکیت
مراحل درخواست صدور سند مالکیت به شرح زیر است:
تهیه مدارک لازم که در املاک قولنامه‌ای شامل
-کپی از سند مالکیت ملک ( سند اولیه )
-قولنامه یا قولنامه‌هایی که متقاصی را به مالک اولیه مرتبط می‌کند.
در املاک دارای سند مشاعی شامل
-سند مشاعی متقاضی
-در صورتی که سند مالکیت به نام شخص متقاضی نباشد ارائه وکالتنامه
تهیه نقشه ملک با مختصات (UTM) و فایل مربوطه
-متقاضی باید به یکی از مهندسین نقشه کش نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی نقشه کشی دادگستری یا ثبت مراجعه و از طریق بازدید ملک نسبت به تهیه نقشه با مختصات UTM اقدام کنند.
-در ادامه و پس از تهیه این نقشه فایلی را که از سوی سازمان ثبت معرفی و ارائه شده با نام parcelmal.xls با توجه به مندرجات و اطلاعات نقشه UTM باید از مهندس نقشه کش دریافت شود.
فراهم کردن مدارک زیر و تهیه عکس یا اسکن از آنها با پسوند jpg یا png با حداکثر حجم ۱۵۰ کیلوبایت
-اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی
-کپی از سند مالکیت اولیه ملک ( در اسناد قولنامه‌ای )
-اصل و کپی تمامی قولنامه‌های استنادی (در اسناد قولنامه‌ای )
-اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی و کپی صفحات اول ، دوم ، سوم ، صفحه حدود ملک ، توضیحات و صفحات انتقالات
-ارائه نقشه ملک با مختصات UTM
-فرم تکمیل شده گواهی تعیین مختصات ملکی در فایل excel مربوطه
-ارائه فیش بانکی به مقدار تعیین شده بابت هزینه تقاضا
-تکمیل فرم درخواست پذیرش (فرم اولیه) و دریافت شماره ورود به سامانه ثبت ملک (برای انجام کار می‌توان به یکی از کافی نت‌ها یا دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد)
-ورود به قسمت تکمیل درخواست (صفحه اول سامانه ثبت ملک) با استفاده از شماره‌های که در مرحله قبل دریافت شد و کد ملی متقاضی (برای انجام کار می‌توان به یکی از کافی نت‌ها یا دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد)
-ارسال مدارک به واحد ثبتی
-پایان ثبت تقاضا و دریافت شماره پرونده
هزینه صدور سند ملک چقدر است؟
هزینه گرفتن سند خانه به نظر شما چقدر است؟ آیا برای انجام این کار هزینه‌ای هم دریافت خواهد شد؟ بله. برای سنددار کردن یک ملک باید هزینه پرداخت شود. اگر کسی قصد داشته باشد تکلیف اراضی ساختمانی بدون سند خود را مشخص کند باید یکسری هزینه‌ها را بپردازد. این هزینه‌ها شامل بهای دفترچه مالکیت و تعرفه سند است. در کنار هزینه گرفتن سند خانه یا هزینه صدور سند ملک ، معادل ۵ درصد ارزش منطقه‌ای معین شده بر مبنای برگ ارزیابی که بر اساس قیمت منطقه‌ای املاک مشابه تعیین می‌شود، دریافت و به حساب خزانه‌داری کل کشور واریز می‌شود. اگر ملک مورد تقاضا هیچگونه سندی نداشته باشد باید علاوه بر هزینه‌هایی که گفته شد، مابه‌التفاوت هزینه ثبت و صدور سند اولیه نیز طبق مقررات توسط فرد درخواست کننده به حساب خزانه واریز گردد.
در این مقاله در مورد نحوه و مراحل دریافت سند برای خانه بدون سند، بحث شد. با خواندن این مقاله می‌توان متوجه شد که برای دریافت سند باید به کجا مراجعه کرد و چه مدارکی نیز لازم است. همچنین در مورد هزینه صدور سند ملک نیز سخن گفته شد. معامله قولنامه‌ای ملک نیز مورد بحث قرار گرفت و گفتیم که در اینگونه معامله‌ها باید بسیار دقت کرد زیرا هزینه گرفتن سند برای خانه قولنامه‌ای متفاوت است و ممکن است بسیار زیاد باشد.
منبع:
جواب بدهید