راهنمای کامل خرید ملک ((توصیه هایی قبل از خرید ملک قولنامه ای))
توصیه هایی که قبل از خرید ملک قولنامه ای نباید فراموش کنیم عبارتند از :
- اول باید از درست بودن مورد معامله آگاهی کامل پیدا کنید بعد برای خرید قول و قرار خود را مکتوب کنید و آنرا امضا کنید .
- باید ملک مورد معامله در بانک یا جای دیگری رهن نباشد و از این موضوع اطمینان حاصل کنید .
- اگر وکیلی از طرف مالک ، وکالت برای امضا قولنامه داشت ، باید اطمینان پیدا کنید که وکالت نامه وی برای فروش ملک دارای اعتبار باشد .
- اگر می خواهید ملک مشاعی که به ارث رسیده را خریداری کنید ، حتما در هنگام تنظیم قرارداد قولنامه امضای تمای وراث را داشته باشید و اگر یکی از آنها یا شخص دیگری نماینده آنها است وکالت نامه داشته باشد وکالت نامه وی را بررسی کنید .
- مطمئن شوید که فروشنده برای انجام معامله هیچ گونه منع قانونی نداشته باشد .
- در هنگام معامله با افراد مسن و پیر از صحت سلامت روانی آنها اطمینان پیدا کنید .
- قبل از اینکه بطور رسمی و کامل مورد معامله بنام شما زده شود از پرداخت کل مبلغ توافقی معامله بپرهیزید .
- هنگامی که میخواهید ملکی را معامله کنید ، یقین پیدا کنید که آن ملک مستاجر نداشته باشد و در صورت داشتن مستاجر با آن هماهنگ کنید که آیا مستاجر از معامله اطلاع دارد یا خیر و آیا حق و حقوق خود را از مالک قبلی دریافت داشته است . شرط تخلیه بودن یا تخلیه شدن ملک را با مالک در قولنامه ذکر کنید .
- اگر مبلغی را به مالک پرداخت می کنید آن را مستند و مکتوب کنید و در صورت پرداخت کردن از طریق چک تمامی مشخصات همراه با مبلغ در آن قید شود .
- زمان و مکان تحویل مورد معامله را حتما در قولنامه ذکر کنید .
- اگر می خواهید ملک قولنامه ای را خریداری کنید مطمئن شوید که از نظر اداره ثبت ملک مورد معامله مشکلی نداشته باشد .
از قولنامه تا محضر مراحل ذیل انجام می گیرد :
در گام اول مراجعه به یک بنگاه معاملات ملکی مورد اطمینان و معتبر که فروشنده واقعی داشته باشد که بسیار مهم است . بعضا مشاهده شده که قصد فروشنده ها پیدا کردن مظنه قیمت ملکشان هست . پس باید دقت کرد .
گام بعدی توافق کردن با شخص فروشنده و بنگاه یا آژانس معاملات ملکی است در مورد قیمت .
در وحله بعد نوشتن قولنامه طبق توافق میباشد .
گام بعد باید دقت کرد که به همان میزان که خریدار در وجه فروشنده چک مینویسد به همان مقدار هم فروشنده برای خریدار چک بنویسد و آن را در اختیار بنگاه یا آژانس املاک قرار دهد . و این همان چک اول میباشد .
پنجم این است که باید در داخل قولنامه حق فسخ و مبلغی برای آن نوشته شود تا نه خریدار و نه فروشنده اصطلاحا زیر حرف خود نزنند .تعهد دیگر فروشنده به خریدار این است که اگر ملک او در طرح یا در محل گذر باشد حتما به او اطلاع بدهد .
گام بعد تعیین وقت محضر است که معمول آن بین دو هفته تا یک ماهه است .
در وحله بعد مشخص کردن زمان برای تخلیه است . تعیین جریمه برای دیرکرد بدین معنی که مثلا اگر فروشنده در موعد مقرر تخلیه نکرد به ازای هر روز خریدار میتواند از او خسارت بگیرد و بالاعکس اگر مثلا خریدار در پرداخت قسط دیرکرد داشت فروشنده سابق میتواند جریمه دیرکرد از او بگیرد .
در مرحله آخر حق الزحمه بنگاه یا آژانس معاملات ملکی است که بصورت توافقی که بین طرفین است انجام میشود . در نظر داشته باشید که بنگاه معملات ملکی یا آژانس حتما تابلو و کد اقتصادی خاص خود را داشته باشد .
نکات مهمی که در خرید ملک باید مد نظر داشت
در مورد املاکی که با وکالت فروخته می شوند :
اگر در خرید ملکی ، شخصی به وکالت از مالک قصد انجام معامله داشته باشد ، باید نکات ذیل را مدنظر داشته باشید .
الف) ملاحظه اصل سند مالکیت
ب) استعلام از دفترخانه تنظیم کننده سند وکالت در مورداحتمال عزل وکیل مرقوم . در مورد وکالت های بلاعزل باید بدانید که تا زمانی که وکیل یا موکل زنده باشند و یا وکالت نامه باطل نشده باشد ، وکالت به قوت خود باقیست . در این خصوص حتما از زنده بودن موکل اطمینان حاصل کنید .
ج ) توجه به حدود وکالت که در سند وکالت قید شده است .
د) یکی دیگر از نکاتی که در مورد وکالت قابل توجه است ، اینست که وکالت قابل تفویض به دیگری است . اگر در سند وکالت اختیار تفویض وجود داشته باشد ، یعنی وکیل می تواند با سندی به نام سند تفویض وکالت ، وکالت را به شخص دیگری واگذار کند . اگر با سند تفویضی برخورد کردید ، از اولین تا آخرین وکیل بررسی کنید تا به سند اصلی وکالت و سند مالکیت منتهی گردد . پس در این مورد دو نکته حائز اهمیت است : اول اینکه در سند وکالت اولیه حق تفویض قید شده باشد . ثانیا اگر یکی از وکلا فوت شده باشد ، اقدام وکیل بعدی مشکل خواهد داشت .
خرید اراضی اشخاص حقوقی و دستگاه های دولتی :
مانند اراضی وزارتخانه ها ، موسسات و شرکت های دولتی نیازمند تشریفات خاصی هستند و مجوزات خاصی را نیاز دارند . بنابراین قبل از انجام این معاملات لازم است اطلاعاتی در این زمینه داشته باشید .
- برای معامله زمین های اراضی نیروهای مسلح مجوز ستاد کل نیروهای مسلح لازم است . قبل از خرید از وجود مجوزهای مربوطه اطمینان حاصل کنید و کپی آنها را گرفته و در سابقه ضبط کنید .
- اراضی مصادره که توسط دادگاه به نفع دستگاه های دولتی مصادره می شوند ، ممکن است در آینده با ادعای مالک سابق مواجه شوند . در هنگام خرید این نوع اموال دقت لازم را داشته باشید و مشکلات احتمالی را هنگام طرح مجوز معامله به هیأت مدیره شرکت یا موسسه گوشزد کنید و با آگاهی از مسائل احتمالی قرارداد ببندید .
- هنگام خرید اراضی واگذار شده ادارات کشاورزی ، توجه کنید که این اراضی باید دارای سند رسمی باشند . در صورتی که انتقال به نیابت از مالک اولیه توسط هیأت هفت نفره و… صورت گرفته باشد و امضای مالک در سند انتقال نباشد ، باید از توافق قطعی مالک استعلام بگیرید .
- اگر قصد خرید زمین کشاورزی دارید ، باید از ادارات ادارات کشاروزی، جنگلها و مراتع کشور و… برای انتقال ملک استعلام گرفته و پس از آن قرارداد ببندید و کاربری ملک به طور دقیق احراز گردد . لازم است بدانید که تغییر کاربری این اراضی تابع قانون اصلاح تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۸۶ می باشد .
- اگر طرف معامله تان شهرداری است ، باید از شورای اسلامی شهر مجوز بگیرید . در خصوص کاربری نیز توجه به رأی کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهر سازی و معماری لازم است . در این موارد حتماً سند مالکیت رسمی شهرداری ملاحظه و سپس به عقد قرارداد اقدام شود . زیرا احتمال بسیار دارد که املاک واگذار شده بوسیله شهرداری‌ها فاقد سند مالکیت و دارای معارض و حتی فاقد پایان کار و … باشد.
- در مورد خرید تراکم از شهرداری‌ها لازم است بدانید که میزان تراکم مورد خریداری مبتنی بر پروانه ساختمانی معتبر صادره از شهرداری و با رعایت طرح تفضیلی و کاربری ملک باشد و احداث بنا در مدتی که پروانه ساختمان اعتبار دارد شروع شود .
- در مورد اراضی که مالکیت آنها با توجه به مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ صادر شده ، رعایت مفاد ۵ لازم و ضروری است . زیرا در مواردی اسناد مذکور بوسیله مراجع قضایی به دلیل ادعاهای مطروحه از سوی معارضین ابطال گردیده است.
اراضی با مساحت بالا :
در مورد اراضی که مساحت بیش از ۱۰۰۰ مترمربع دارند، لازم است زمین را جانمائی کرده و با سند مالکیت تطبیق دهید .
املاک در محدوده قانونی شهر :
در مورد املاک و اراضی که در محدوده و حریم قانونی شهرهای هستند ، لازم است از شهرداری استعلام بگیرید و در مورد کاربری آن هم اطمینان حاصل کنید . طرح جامع شهر در ادارات مسکن و شهرسازی و طرح تفضیلی در شهرداری همان شهر مسبوق به سابقه است و قابل استعلام می باشد .
نکات قابل توجه در خرید ملک کلنگی
ابعاد زمین : توجه به ابعاد زمین جهت ساخت و ساز بسیار حائز اهمیت است . به عنوان مثال برای زمینی ۲۰۰ متری ابعاد ۱۰*۲۰ متر مناسب تر از ابعاد 8*25 متر است . ولی چرا ؟
برای زمینی ۲۰۰ متری شما اجازه ساخت ۴ طبقه مسکونی روی پارکینگ یا پیلوت دارید ، به شرطی که بتوانید به تعداد واحدها پارکینگ داشته باشید . این را هم بدانید در منطقه ای همچون پاسداران شما باید به ازای هر واحد مسکونی ، پارکینگ داشته باشید . پارکینگ مزاحم قبول نمی کنند . همچنین شهرداری این منطقه خرید پارکینگ هم ندارد .
بنابراین شما در زمینی به ابعاد 10*20 می توانید تعداد پارکینگ بیشتری نسبت به ابعاد 8*25 تامین کنید . ابعاد ۱۰*۲۰ حدود ۴ تا ۵ پارکینگ خواهد داشت ، در حالی که ابعاد دیگری تنها ۳ پارکینگ می تواند تامین کند .
شمالی یا جنوبی بودن ملک : یکی دیگر از نکاتی که در هنگام خرید و فروش ملک کلنگی باید مد نظر داشته باشید ، شمالی (در شمال خیابان) یا جنوبی (در جنوب خیابان) بودن ملک است . به نظر شما بهتر است ملکی شمالی باشد یا جنوبی ؟
اگر ملک شمالی باشد ، شما باید در حدود ۶ درصد مساحت زمین را به عنوان نورگیر در نظر بگیرید . یعنی در زمین ۲۰۰ متری شمالی ، ۱۲ متر مربع آن به عنوان نورگیر باید باشد . پس در این زمین در هر طبقه ۱۲ متر متراژ کمتری نسبت به زمین جنوبی خواهید داشت . با توجه به این امر زمین جنوبی متراژ مفید بیشتری از زمین شمالی خواهد داشت .
نکاتی که مشاوران املاک به شما نخواهند گفت
- من از خانه شما برای کسب درآمد خودم استفاده میکنم
- ممکن است هیچوقت نتوانید خانه رویایی خود را بخرید
- حق کمیسیون مشاور ثابت و غیرقابل تغییر است :
عموما در خرید و فروش خانه هیچ یک از مراحل به اندازه حق کمیسیون مشاور املاک دردساز نیست . معمولا حق کمیسیون به طور مساوی بین فروشنده و خریدار تقسیم می شود . با این وجود مقدار آن در همه جا ثابت نیست و قابل مذاکر است . یکی از راه ها برای کم کردن هزینه کمیسیون مشاور املاک کاهش دادن قیمت خانه است تا خانه هر چه زودتر به فروش برسد . فروش سریع تر خانه به این معنی است که مشاور املاک حق کمیسیون کمتری را از شما درخواست خواهد کرد . البته مراقب باشید که به خاطر حق کمیسیون کمتر ملک خود را ارزان از دست ندهید. بعضی از مشاروان ترفندی به این شکل دارند که حق کمیسیون خود را کاهش میدهند ولی در واقع پول بیشتری به جیب می زنند . در این روش مشاور املاک هم از خریدار حمایت میکند و هم از فروشنده و به اصطلاح وکیل دوطرفه است. البته در بعضی مواقع این روش با دردسرها و چراغ قرمزهایی روبرو میشود و در برخی مناطق نیز غیرقانونی میباشد . - خانه شما آن قدر که فکر میکنید نمی ارزد :
صاحب خانه هایی هستند که پولی بیشتر از قیمت واقعی خانه خود می خواهند و کسانی هستند که از این عقیده کوتاه نمی آیند .
اکثر مشاورین املاک فروش خانه ای که قیمت غیرمعقولی دارد را قبول نمی کنند ، اما برخی دیگر نیز از این موضوع استقبال می کنند زیرا در صورتی که صاحب خانه قیمت زیادتر از ارزش واقعی خانه را پیشنهاد کند ، زمان فروش آن به درازا خواهد کشید و در این صورت مشاور میتواند پول بیشتری از وی درخواست کند.
این گروه از مشاوران صاحب‌خانه را به قیمت‌گذاری غیر واقعی خانه تشویق می‌کنند و به آنها قول می دهند که خانه را به کمتر از آن قیمت نخواهند فروخت. در این موارد فروشنده نیز با مشاورانی قرارداد امضا می‌کنند که قیمت خانه را بالاتر تخمین بزنند و بدین ترتیب خانه با قیمتی بالاتر از میزان ارزش واقعی در معرض فروش قرار داده میشود. اما بعد از چند هفته که پیشنهادی برای خرید خانه ارائه نشد، مشاور به فروشنده توصیه میکند که کمی قیمت را پایین بیاورد.
در این صورت فروشنده چاره ای جز کاهش قیمت پیشنهادی ندارد و اینجاست که زرنگی مشاور املاک مشخص میشود . بدین ترتیب وظیفه یک مشاور املاک تعیین سطح انتظارات فروشنده است ، نه این که انتظارات وی را دنبال کرده و در نهایت او را نا امید کند . - خریداران جوان خانه قدیمی شما را نمی خواهند :
اگر قصد دارید خانه قدیمی خود را بفروشید بهتر است قبل از اقدام به فروش تغییرات و تعمیراتی در آن انجام دهید .
مطالعات نشان داده است که خریداران دنبال خانه‌هایی هستند که محیط دوستانه و به روزی داشته باشند و تنها به تعمیرات سطحی احتیاج داشته باشند. این موضوع به ویژه در مورد افرادی که در دهه‌های ۲۰ و ۳۰ زندگی خود هستند بیشتر صدق میکند. این نسل از افراد از خانه‌های کهنه و تنگ و تاریک و بدور از شادی و تکنولوژی خوش‌شان نمی‌آید. آنها دنبال خانه‌ای جذاب، دارای وان جکوزی، استخر شنا، سونا، جکوزی، اتاق بازی، آشپزخانه بزرگ و قفسه‌ها و کمدهای بزرگ هستند.
امروزه افراد دنبال خانه‌هایی هستند که بدون نیازی به صرف هزینه برای تعمیر آنها آماده سکونت باشند.
با این وجود اگر خانه شما کهنه و قدیمی است نگران نباشید زیرا مشاور املاک به شما خواهد گفت که با تغییرات و تعمیرات ساده میتوان کسانی که برای دیدن خانه می آیند را به خرید آن خانه ترغیب کرد .
سه روش خرید خانه در تهران با استفاده از تسهیلات مسکن
۱- تسهیلات مسکن یکم به اضافه وام ۱۰ میلیون تومانی جعاله :
صندوق پس انداز مسکن یکم بانک مسکن از خرداد ماه سال ۱۳۹۴ شروع به کار کرد و در حال حاضر به تعدادی از سپرده گذاران تسهیلات داده است . در ابتدای شروع به کار این صندوق ، تنها سرپرستان خانوار ، زوج های جوان و خانه اولی ها می توانستند افتتاح حساب کنند و سپس وام بگیرند ، اما در حال حاضر برخی از شرایط آن آسان تر شده است .
در حال حاضر متقاضی تهرانی خرید مسکن می تواند با سپرده گذاری مبلغ ۴۰ میلیون تومان به مدت یک سال در بانک مسکن ، ۸۰ میلیون تومان وام دریافت کند . ضمن اینکه مبلغ سپرده اولیه نیز به وی بازگردانده میشود که مجموعا متقاضی می تواند ۱۲۰ میلیون تومان دریافت کند. اگر به این مبلغ ۱۰ میلیون تومان وام جعاله تعمیرات مسکن نیز افزوده شود ، در مجموع ۱۳۰ میلیون تومان در دستان متقاضی خرید مسکن است .
نرخ سود این وام۹/۵ درصد و مبلغ اقساط آن در دوره بازپرداخت ۱۲ ساله ، ماهیانه ۱ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان میباشد .
تسهیلات مذکور در شرایطی است که تنها یکی از زوجین حساب پس انداز مسکن یکم داشته باشد؛ در صورتی که هر دوی آنها با هم حساب افتتاح کنند ، به این معنا که اگر هر کدام ۴۰ میلیون تومان (مجموعا ۸۰ میلیون تومان) به طور جداگانه در بانک مسکن داشته باشند ، می توانند بعد از یک سال نفری ۸۰ میلیون تومان (مجموعا ۱۶۰ میلیون تومان) تسهیلات بگیرند . از آنجایی که ۸۰ میلیون تومان اولیه آنها نیز به این زوج بازگردانده می شود ، در مجموع ۲۴۰ میلیون تومان در اختیار دارند . اما به آنها تنها یک وام جعاله تعلق می گیرد؛ چون وام جعاله قائم به واحد مسکونی است نه قائم به فرد متقاضی؛ بنابراین این زوج ۲۵۰ میلیون تومان در نهایت می توانند برای خرید واحد مسکونی تهیه کنند.
سود تعلق گرفته به وام های این زوج از آنجایی که دو فقره تسهیلات مجزا محسوب می شوند، ۹ و نیم درصد به ازای هر وام ۸۰ میلیون تومانی میباشد .
۲- وام خرید مسکن از محل اوراق تسهیلات به اضافه وام جعاله :
این روش یکی دیگر از روش های خرید مسکن برای افرادی است که نمی خواهند از سیستم پس انداز استفاده کنند ، خرید اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن است که هم از طریق شعب بانک مسکن و هم از طریق فرابورس قابل خریداری هستند . قیمت هر برگه حق تقدم تسهیلات مسکن ، بستگی به نرخ روز آن در بازار سرمایه دارد و با هر برگه می توان ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات گرفت . متقاضی نیز بسته به نیاز مالی خود ، هر تعداد برگه که بخواهد می تواند خریداری کند . سقف این تسهیلات در تهران ۶۰ میلیون تومان است که با احتساب ۱۰ میلیون تومان وام جعاله، به ۷۰ میلیون تومان می رسد .
همچنین زوجینی که بخواهند با یکدیگر یک واحد مسکونی بخرند ، می توانند تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات مسکن به انضمام ۱۰ میلیون تومان وام جعاله مسکن، (مجموعا ۱۱۰ میلیون تومان) تسهیلات دریافت کنند.
۳- روش ترکیبی وام + آورده شخصی + پول رهن کامل :
بسیاری از متقاضیان خرید واحد مسکونی اعم از مصرفی و سرمایه ای با این روش برای خرید ملک مسکونی آشنا بوده و عده زیادی نیز آن استفاده کرده اند . به این صورت که متقاضیانی که تمایلی به پس انداز کردن پول خود در صندوق یکم ندارند ، می توانند از روش ترکیب «وام خرید مسکن با اوراق تسهیلات» به اضافه «آورده شخصی» خود به علاوه مبلغ ودیعه مسکن مستأجر آن ملک (پول رهن)، هزینه خرید واحد مسکونی مورد نظر را تأمین می کنند.
اگرچه دارندگان تسهیلات صندوق مسکن یکم نیز می توانند ازاین روش استفاده کنند، اما به دلیل بالا بودن اقساط وام صندوق یکم ، استفاده از این روش از آنجایی که قرار نیست در آن واحد سکونت داشته باشند و احتمالا علاوه بر اقساط وام ، اجاره ماهانه هم باید بپردازند ، برای وام گیرندگان از محل صندوق پس انداز مسکن یکم چندان مقرون به صرفه نیست.
ضمن اینکه این روش (وام + آورده + ودیعه) هرچند در تهران و کلانشهرها به دلیل بالا بودن مبلغ ودیعه مسکن (رهن کامل) ، بیشتر استفاده می شود ، اما آسیب هایی نیز با خود به همراه دارد که مهم ترین آن ناتوانی مالک در تأمین مبلغ ودیعه مسکن برای بازگرداندن به مستأجر است . به خصوص که پرونده های زیادی در دادگاه ها در این زمینه جریان دارد . مستأجرانی که خواهان استرداد وجه ودیعه مسکن خود از موجر (مالک) بی پول هستند ، به دادگاه شکایت می کنند که مشکلات فراوانی در انتظار مالک خواهد بود. بنابراین استفاده از این روش برای خریداران مصرفی ملک پیشنهاد نمی شود و بیشتر برای کسانی که بخواهند از مزایای سرمایه ای مسکن استفاده کنند، توصیه می شود.
راهکارهایی برای خرید خانه ارزان قیمت در تهران
- خرید خانه در طبقه زیر همکف : یکی از عوامل تاثیر گذار در کاهش قیمت خانه واقع شدن آن در طبقه زیر همکف است .
- خرید خانه در شهرهای حاشیه ای : رکود سنگین بازار مسکن در شهر تهران موجب شده که شهرهای اطراف و جدید هم از رونق بیفتند و خرید و فروش در این شهرها به پایین ترین حد خود برسد .
- خرید خانه های نوساز به شکل قولنامه ای
- خرید خانه در منطقه ۵ : در میان واحدهای آگهی شده در منطقه ۵ ، واحدهای زیادی با قیمت های کمتر از ۲۰۰ میلیون تومان به فروش می رسد که اکثر آنها دارای متراژی کمتر از ۶۰ متر مربع هستند. در میان این واحدها برخی نیز به دلیل نداشتن سند شخصی با قیمتی به مراتب پایین تر از سایر واحدهای مشابه خود در آن محله به فروش می رسند. برای مثال در محله کن سولقان، واحد نوساز و ۵۵ متری با قیمت هر متر مربع دو میلیون تومان آگهی شده و این در حالی است که واحدهای مشابه آن با قیمت های بالاتری به فروش می رسند و دلیل ارزان بودن این واحد، قولنامه ای بودن آن است .
- ساختمان بدون پارکینگ و آسانسور : خانه های بدون پارکینگ، فروش بسیار خوبی دارند . خریداران تمایل دارند خانه هایی را خریداری کنند که دارای پارکینگ باشد، مگر مشتریانی که به دنبال سرمایه گذاری هستند و خانه های فاقد پارکینگ را برای سکونت نمی خرند . آپارتمان های فاقد پارکینگ زمانی به راحتی به فروش می رسند که تا ۲۰ میلیون زیر قیمت منطقه باشند. در منطقه ای مثل ظفر خانه های فاقد پارکینگ متری یک تا دو میلیون ارزان تر است . در طرف مقابل قیمت خانه هایی که دارای دو پارکینگ هستند، ۱۸ میلیون بیش از خانه هایی است که دارای یک پارکینگ هستند.
مشاوران املاک می گویند افرادی که می توانند از پله ها رفت و آمد کنند و بیماری خاصی ندارند ، می توانند به قیمت تحمل رنج عبور از پله ، با مبلغ کمتری صاحب یک آپارتمان در منطقه مورد نظر خود شوند. اختلاف قیمت در خرید و فروش واحدهای طبقات چهارم و پنجم ساختمان های بدون آسانسور با طبقات اول و دوم در بعضی موارد به متری ۵۰۰ هزار تومان هم می رسد و شما در این گونه موارد می توانید در خرید یک آپارتمان ۷۰ متری با این شیوه ۳۵ میلیون تومان صرفه جویی کنید .
نکات دریافت وام از طریق خرید اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن
وام مبتنی بر خرید اوراق تسهیلات مسکن تا قبل از اسفند سال ۱۳۹۴ به مبلغ ۳۵ میلیون تومان در تمام کشور به طور یکسان به متقاضیان پرداخت می‌شد . در سراسر کشور همه مردم یک مبلغ واحد ۳۵ میلیون تومان را دریافت می‌کردند . آنها می‌توانستند ۱۰ میلیون تومان نیز وام جعاله تعمیر مسکن نیز به تسهیلات خود اضافه کنند؛ بنابراین وام آنها در مجموع به ۴۵ میلیون تومان می‌رسید .
اما از اواخر سال ۱۳۹۴ ، شیوه پرداخت وام مسکن تغییر کرد ؛ یعنی تسهیلات در تهران به ۶۰ میلیون تومان و در شهرهای با جمعی بیش از ۲۰۰ هزار نفر به ۵۰ میلیون و در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر ، به ۴۰ میلیون تومان افزایش یافت . سود این وام ۱۷.۵ درصد است؛ یعنی ۰.۵ درصد کمتر از سود مصوب تسهیلات در تمام بانک‌های کشور .
اقساط وام مسکن در حالت ۶۰ میلیون تومانی ، ۹۹۹ هزار تومان است . به‌این‌ترتیب بعد از ۱۲ سال ، آن ۶۰ میلیون تومان را به مبلغ ۱۴۳ میلیون تومان بازخواهید گرداند . به ازای ۵۰ میلیون تومان وام ، ماهانه ۸۳۲ هزار تومان قسط پرداخت خواهید کرد . کل این وجه پرداختی بعد از ۱۲ سال ۱۱۹ میلیون تومان میشود و به ازای دریافت ۴۰ میلیون تومان وام ، هرماه ۶۶۶ هزار تومان قسط پرداخت کنید ، درنتیجه پولی که بعد از ۱۲ سال یعنی ۱۴۴ ماه به بانک مسکن پرداخت میکنید، برابر با ۹۵ میلیون تومان خواهد بود .
برای گرفتن این وام باید سند خانه را در رهن بانک بگذارید .
راهنمای خرید مغازه در نقطه طلایی پاساژ
یکی از مهمترین دغدغه ها برای کسی که می خواهد داخل پاساژ صاحب مغازه شود ، این است که این مغازه کجای پاساژ باشد تادید خوبی داشته و فروش مناسبی داشته باشد .
برای خریدن یک مغازه حتما به موارد زیر توجه کنید :
اگر تصمیم به خرید یک مغازه برای شروع کسب و کار دارید ، مهمترین نکته ای که باید به آن توجه کنید سرمایه تان است . ببینید چقدر پول دارید و می خواهید چه کسب و کاری راه بیندازید ، بعد از آن می توانید به این فکر کنید که در کجا مغازه داشته باشید و این مغازه باید چه ویژگی هایی داشته باشد تا برای شما سودآور و مشتری پسند هم باشد .
بعد از اینکه دیدید چقدر می خواهید بابت مغازه دار شدن خود هزینه کنید باید ببینید قرار است چه چیزی را برای فروش در واحد تجاری خود قرار دهید تا تصمیم بگیرید 
قرار است مغازه تان چقدر متراژ داشته باشد . اگر جنس شما از نوع اجناس کوچک باشد مثل موبایل ، پس نیاز ندارید که مغازه ای با مساحت بزرگ داشته باشید . اما اگر می خواهید اجناس بزرگ مثل مبل یا پوشاک را در مغازه خود جای دهید ، لازم است مغازه ای داشته باشید با متراژ بالا .
اگر بتوانید مغازه ای دو نبش در یک پاساژ برای خود دست و پا کنید مطمئن باشید گام نخست را با موفقیت برداشته اید . مغازه هر چقدر در دید باشد ، برای جلب مشتری موفق تر خواهد بود اما وقتی از دید مغازه مطمئن شدید تنها این نکته کافی نیست . نکته بعدی درخصوص نوع چیدمان و دکوراسیونی است که شما به عنوان مغازه دار باید آن را منطبق بر نوع مغازه طراحی کنید .
هر چقدر در این خصوص موفق تر و حرفه ای تر عمل کنید ، مطمئن باشید مشتری ها خواه ناخواه نگاهشان به سمت مغازه شما جلب می شود و نمی توانند از ندیدن مغازه شما بگذرند . دید از جمله نکاتی است که هنگام تهیه مغازه باید به آن توجه کنید .
هر چقدر دید یک مغازه در نگاه اولی که وارد پاساژ می شوید ، بیشتر باشد قیمت آن بالاتر می رود و مغازه دارها برای داشتن آن سر و دست می شکنند چون به هر حال مشتری ها در هنگام خرید ، عقلشان به چشمشان است و آنچه زودتر به چشمشان بیاید به سراغش می روند .
اگر موفق به داشتن مغازه دو نبش نشدید جای نگرانی نیست . جای دیگری که می تواند در جلب مشتری کمک کند این است که محل قرار گرفتن مغازه کنار آسانسور ، پله برقی ، راه پله یا درهای ورودی پاساژ باشد . چون در این قسمت از پاساژ مشتری هایی که وارد پاساژ می شوند خواه ناخواه نگاهشان به مغازه شما می افتد و اگر موارد دیگر مثل نوع دکوراسیون مغازه قوی و گیرا باشد مشتری پا به مغازه شما خواهد گذاشت چون واحد تجاری وقتی در این نقاط قرار می گیرند به اصطلاح می گویند این محل ها پاخور و در چشم هستند .
قیمت مغازه های همکف معمولا از مغازه های سایر طبقات گرانتر است چون جذابیت پاخوری آنها بالاتر است.
- مالکیت فروشنده : با ملاحظه اصل سند مالکیت بررسی کنید آیا فروشنده مالک ملک است و یا از طرف مالک اختیار و وکالتنامه معتبر داشته باشد .
- تطبیق مشخصات : مشخصات و حدود اربعه ملک در عالم واقع با آنچه در سند آمده یکی باشد و مشخصات فروشنده در سند ذکر شده باشد .
- کد رهگیری : هیچ ملکی را بدون اخذ کد رهگیری معامله نکنید چون ممکن است قبلا از شما فروشنده با فرد دیگری معامله کرده باشد در اینصورت معامله اول صحیح و معاملات بعدی باطل است. مگر اینکه مطمئن شوید بدون کد رهگیری مشکلی برای شما ایجاد نمی شود آنهم در نقاطی که الزامی نشده . والا باید اقدام به در دعوای فروش مال غیر و کلاهبرداری نمایید .
- امکان انتقال : حتما توجه داشته باشید ملک از جهت قانونی قابلیت انقال را به نام شما داشته باشد چون ممکن است به واسطه در رهن بانک بودن با توقیف و یا بازداشت به دستور دادگاه یا تخلفات ساختمانی امکان انتقال آن به زودی مهیا نباشد و درسر ساز شود .
- وکالتنامه : خرید و فروش وکالتی به واسطه مشکلات احتمالی توصیه نمی شود اما اگر ملکی را با وکالتنامه می خرید دقت کنید وکالتنامه کاری نباشد چون حق فروش ندارد بلکه باید اجازه فروش و دریافت ثمن معامله در وکالتنامه از سوی موکل داده شده و ضمنا مدت وکالتنامه معتبر باشد .
- شرط فسخ : هنگام تنظیم قرارداد موارد احتمالی را که ممکن است امکان انتقال نباشد را به صورت خیار فسخ برای خود شرط کنید و برای آن می توانید خسارت نیز تعیین نمایید . مثلا اگر بعداز معامله مشخص شد ملک متعلق به غیر و شخص ثالثی است ضمن فسخ قرارداد از فرشنده خسارت دریافت کنید.اما بسیاری از افراد کلیه خیارات قانونی را در قرارداد ساقط می کنند که با این شرط حق هر گونه فسخی را از خود سلب می نمایند و یا نهایتا قرارداد فسخ می شود ولی خسارت نمی توانند دریافت کنند .
منبع:
جواب بدهید