اگر بخواهیم کاربری زراعی را شرح دهیم باید بگوییم که به زمین‌هایی زمین زراعی گفته می‌شود که محصولات زود بازده همچون برنج در آنها کاشت و برداشت می‌شود. محصولات زود بازده معمولا سود زیادی را در پی دارند و افرادی که مالک چنین زمین‌هایی هستند، می‌توانند از این ویژگی به خوبی بهره ببرند
کاربری زراعی
همانطور که توضیح دادیم، کاربری زراعی جزو زیر مجموعه‌های کاربری کشاورزی محسوب می‌شود و به طور کلی این نوع کاربری در شمال کشور رایج است. این زمین‌ها برای کشت و کار مناسب هستند و از این جهت اجازه ساخت واحد مسکونی و ویلا به آنها داده نمی‌شود. بسیاری از بومیان این منطقه از زمین خود که دارای کاربری زراعی است برای کشت برنج استفاده می‌کنند که سود بسیار خوبی را در پی دارد.
بعضی افراد زمین‌های دارای این کاربری را خریداری می‌کنند و قصد ساخت و ساز در آن را دارند و در این صورت است که باید کاربری زمین را تغییر دهند تا بتوانند چنین کاری را انجام دهند.
تغییر کاربری زمین از زراعی به مسکونی
زمین‌هایی که در شمال کشور وجود دارند از کاربری‌های متفاوتی برخوردارند که هر فرد پیش از خرید زمین باید از کاربری آن اطلاع داشته باشد تا در آینده با مشکل رو‌به‌رو نشود. یکی از مهم‌ترین دلایلی که فرد باید از کاربری اطلاع داشته باشد این است که بداند مجاز به ساخت ویلا یا آپارتمان در آن مکان است یا خیر. گاهی اوقات افراد برای کاشت و زراعت زمین‌هایی با کاربری‌های باغی یا زراعی خریداری می‌کنند که در این صورت نیازی به تغییر کاربری نیست اما گاهی اوقات به دلیل اینکه فرد قصد دارد در زمین ویلا بسازد باید کاربری را تغییر دهد.
به طور کلی برای تغییر کاربری زمین‌های زراعی و باغی دو راه وجود دارد که هر فرد بسته به نظر خود می‌تواند یکی از این دو راه انتخاب کند. اولین راه که برخی افراد انتخاب می‌کنند این است که بدون دریافت مجوز اقدام به ساخت خانه یا ویلا می‌کنند و پس از آن توسط دولت جریمه می‌شوند، این راه نسبت به راه دوم غیر قانونی به نظر می‌آید اما در نهایت به هدف خود می‌رسید.
راه دوم که قانونی و مطمئن است، این است که با مدارک خود به جهاد کشاورزی بروید و درخواست تغییر کاربری دهید که مراحل دقیق آن به شرح زیر است:
-
- ارائه مدارک مورد نیاز برای ساخت به جهاد کشاورزی
- انتظار برای بررسی درخواست تغییر کاربری زراعی به مسکونی شما از سوی جهاد کشاورزی
- در صورت موافقت پرداخت وجه مورد نیاز برای تغییر کاربری
- دریافت مجوز ساخت و مجوز تغییر کاربری
ساخت در زمین زراعی
یکی از ابهاماتی که برای خریداران زمین به خصوص در شمال کشور وجود دارد این است که آیا می‌توان یک زمین زراعی و یا باغ را خرید و به راحتی کاربری آن را تغییر داد؟ تغییر کاربری امکان پذیر است اما با هر هدف و مقصدی نمی‌توان این کار را انجام داد.
از طرفی دیگر برخی از اراضی مانند شالیزارهای بزرگ، زمین‌های کشت چای، باغ‌های میوه و اراضی جنگلی به عنوان بخش مهمی از چرخه تولید کشور شناخته می‌شوند و ساخت خانه در باغ و مزرعه و نابود کردن آنها برابر با ضرر رساندن به تمامی منافع کشور است اما متاسفانه روند تغییر کاربری آنها به سرعت در حال انجام است.
از طرفی بالا بودن قیمت زمین‌هایی با کاربری مسکونی و مناسب برای ساخت و ساز نیز موجب شده تا بسیاری از افراد به منظور ساخت خانه در باغ و مزرعه زمین‌هایی با کاربری زراعی خریده و آن را تغییر دهند که البته ساخت در زمین کشاورزی کار ساده‌ای نیست و باید برای تغییر کاربری آن از مراحل اداری عبور کنید که مدت زمان زیادی نیز زمان می‌برد. در ادامه به مراحل تغییر کاربری زمین کشاورزی می‌پردازیم.
ساخت خانه در مزرعه
خدماتی مانند آتش نشانی، شهرداری، کلانتری و جمع آوری زباله‌ها باید در زمین‌هایی با نوع کاربری خدمات شهری انجام بگیرد.
مراحل تغییر کاربری زمین کشاورزی
-
- مدارکی که باید متقاضی برای ساخت در زمین کشاورزی به جهاد کشاورزی تحویل دهد، در خواستی بوده که به همراه مجوز تاسیس و مدارک مالکیت باید همراه داشته باشد. همچنین به همراه داشتن نقشه عرصه ای که مدنظر متقاضی بوده به همراه نظریه اداره کل محیط زیست استان ضروری است، و پاسخ دستگاه‌های مربوط در چهارچوب ماده هفت به مدیریت جهاد کشاورزی تحویل داده می‌شود.
- مديريت جهاد كشاورزی پس از اتمام بررسی و درخواست، اقدام به تهيه کروکی و گزارش و مدارک مورد نياز باغ ویلا کرده و به مديريت امور زمین‌های استان ارسال می‌کند.
- گزارش مديريت جهاد كشاورزی و درخواست متقاضی ، ثبت در دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضی می‌گردد.
- اگر زمین مورد نظر باغ و یا زمین کشاورزی نباشد، پس از این که رياست سازمان آن زمین را تایید کرد، پاسخ لازم به متقاضی و مراجع مربوطه توسط دبيرخانه اعلام می شود . دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت زمین‌ها در صورت فراهم نبودن مدارک مورد نیاز از سوی متقاضی به مدت يک ماه از تاريخ ثبت درخواست ، پرونده را از دستور كار كميسيون خارج می‌کند.
- با ارائه مدارک و مستندات و تكميل بودن پرونده و اینکه آیا زمین مورد نظر زمین کشاورزی است، تقاضا در نوبت دستور كار كميسيون قرار می‌گيرد.
- طرح پرونده در كميته كار كميسيون و در صورت لزوم بازديد اعضاء كميته كار از اراضی و اعلام نظر كارشناسی که توسط دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضی صورت می‌گیرد.
- طرح پرونده در كميسيون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ كاربری زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها و اعلام نظر كميسيون در مورد درخواست تغييركاربری توسط دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضي.
- در صورت مخالفت كميسيون با تغيير كاربري باغ به باغ ویلا نتيجه به متقاضی و دستگاه مربوطه توسط دبير كميسيون اعلام می‌شود.
- در صورت موافقت كميسيون با تغيير كاربری چنانچه طرح مورد نظر مشمول پرداخت عوارض قانونی نباشد توسط دبيركميسيون، مجوز لازم صادر می‌شود.
- در صورت موافقت كميسيون با تغيير كاربری ، چنانچه طرح مشمول پرداخت عوارض باشد پرونده توسط دبيركميسيون به مديريت جهاد كشاورزی شهرستان جهت تعيين قيمت اراضی از طريق كميسيون تقويم مستقر در شهرستان ارجاع می‌گردد .
- كميسيون تقويم اراضی مستقر در مديريت جهاد كشاورزی برای قيمت اراضی اقدام می‌کنند و نظر كميسيون تقويم توسط مديريت جهاد كشاورزی به دبيرخانه كميسيون و به متقاضی به جهت واريز مبلغ است.
- توسط متقاضی مبلغ ارزیابی به حساب خزانه واریز می‌شود و توسط مديريت جهاد كشاورزی فيش مربوطه به دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور زمین ها ارسال می‌شود.
- مجوز تغييركاربری برابر مساحت مورد مصوب جهت اجرای طرح براي متقاضی توسط دبيركميسيون تبصره ۱ ماده ۱ مستقر در مديريت امور اراضی صادر می‌گردد و نتيجه به مديريت جهاد كشاورزی شهرستان نيز اعلام می‌شود.
- مديريت جهاد كشاورزی بر درست اجرا شدن طرح نظارت دارد و در صورت برخورد هرگونه تخلف پرونده به مراجع قضائی مراجعه می‌شود.
جمع بندی کاربری زراعی
- تغییر کاربری زمین کشاورزی یکی از مهم‌ترین مسائلی است که این روزها مورد اهمیت مشتریان و مشاوران املاک است و آنها را با محدودیت‌های بسیاری روبرو کرده است.
- نوعی کاربری یک زمین توسط شهرداری و سازمان‌های مربوط به آن مشخص می‌شود و این کاربری پیش از آنکه به یک مشتری فروخته شود مشخص شده است.
- بهترین روش برای مشخص شدن کاربری یک زمین آن است که گزینه‌های مورد نظر خود را از شهرداری و سازمان‌های مربوطه استعلام کنید چرا که ساخت در زمین زراعی به دلیل کاربری متفاوت یک معامله غیر قانونی است.
- پیش از انجام هر گونه اقدامی برای خرید زمین باید به نوع کاربری آن توجه کنید. اینکه زمین مورد نظر شما چه کاربری داشته و برای انجام چه کاری قابل استفاده است.
- دسته‌ای از زمین‌ها دارای کاربری کشاورزی هستند به این صورت که این زمین‌ها یا باغ‌های وسیعی هستند یا اراضی زراعی.
- از طرفی بالا بودن قیمت زمین‌هایی با کاربری مسکونی و مناسب برای ساخت و ساز نیز موجب شده تا بسیاری از افراد به منظور ساخت خانه در باغ و مزرعه زمین‌هایی با کاربری زراعی خریده و آن را تغییر دهند.
- ساخت در زمین کشاورزی کار ساده‌ای نیست و باید برای تغییر کاربری آن از مراحل اداری عبور کنید که مدت زمان زیادی نیز زمان می‌برد.
سخن پایانی
در این مطلب سعی کردیم هر آنچه نیاز است درباره کاربری‌های زمین بدانید را برای شما شرح دهیم. امیدواریم این مطلب برای شما مفید باشد.