آشنایی با فوانین رهن خانه

کلمه رهن به چه معنایی است

در فرهنگ لغت، کلمه رهن به معانی مختلفی همچون ثبات، دوام و حبس آورده شده است. اما از این کلمه در اصطلاحات با معانی متفاوت هم استفاده می شود. یکی از این اصطلاحات که از بقیه بیشتر به کار برده می شود به این صورت است که هنگامی که گفته می شود مقدار پولی در رهن شخصی قرار گرفته است به این معناست که این پول به عنوان وثیقه نزد آن شخص تا پایان موعد مقرری باقی می ماند و هنگام پایان قرارداد، شخص باید پول را تمام و کمال باز گرداند. قوانین رهن ملک به شفاف شدن این قرارداد ها بسیار کمک می کنند.امروزه با توجه به گران شدن و قیمت های نجومی خرید مسکن، بسیاری از افراد ترجیح می دهند به جای صرف سرمایه خود برای خرید خانه، از رهن کامل یا اجاره کردن استفاده کنند.

رهن کامل خانه چیست

گاهی اوقات صاحب‌خانه به دلایلی پول لازم است. ممکن است بدهی بالا آورده باشد. شاید در پروژه‌ای سرمایه‌گذاری کرده و برای مدت کوتاه به پول درشتی نیاز دارد یا هر دلیل دیگر. اما از طرفی تمایلی هم ندارد که خانه‌اش را بفروشد. در این شرایط معمولا صاحب‌خانه‌ها به دنبال مشتری می‌گردند تا خانه‌شان را «رهن کامل» دهند.

رهن کامل خانه به نوعی اجاره گفته می‌شود که در آن مستاجر هنگام عقد قرارداد مبلغ زیادی را به عنوان رهن در اختیار موجر می‌گذارد و در عوض دیگر ماه به ماه اجاره‌ای پرداخت نمی‌کند. این مبلغ تا پایان قرارداد نزد موجر باقی می‌ماند و پس از اتمام قرارداد تمام و کمال به مستاجر برگردانده می‌شود.

مزایا و معایب رهن خانه

1. 1. در نگاه اول این نوع اجاره به نفع مستاجر است چون دیگر نیازی به پرداخت ماهانه‌ی مبلغی به عنوان اجاره ندارد و از طرفی در انتهای قرارداد پولش به او برگردانده می‌شود. در واقع رهن کامل شبیه این است که پولتان را در بانک سرمایه‌گذاری کنید و سودِ پولتان را به موجر بدهید. با این تفاوت که تا پایان قرارداد حق ندارید دست به اصل پولتان بزنید.

1. 1. رهن کامل مثل یک شمشیر دو لبه است. هنگام تخلیه خانه چون موجر باید تمام پولتان را که مبلغ قابل‌توجهی هم هست به صورت نقدی به شما بپردازد و از آنجا که امکان دارد او پول را در این مدت خرج کرده باشد و هنگام سررسیدِ قرارداد حسابش خالی باشد، دست شما به عنوان مستاجر برای چانه‌زدن بر سر تمدید قرارداد و میزان احتمالی افزایش مبلغ رهن بازتر است.

1. 1. در واقع در قراردادهای رهن کامل احتمال تمدید قرارداد بیش از قراردادهای اجاره‌ معمول است. از طرفی در بعضی اوقات ممکن است از شرایط خانه، همسایه‌ها و… راضی نباشید و بخواهید سر سال یا حتی زودتر از خانه بلند شوید. اما به خاطر اینکه صاحب‌خانه پول کامل رهن را نقدا ندارد شاید در پس گرفتن پولتان به مشکلاتی بخورید. پس پیش از عقد قرارداد رهن کامل از هر نظر خانه‌ موردنظرتان را بررسی کنید چون معمولا فسخ آن دردسرهای بیشتری نسبت به قراردادهای اجاره دارد.

1. 1. مشکل اصلی رهن کامل خانه اینجاست که اولا در بسیاری از اوقات مالکان تمایلی ندارند خانه را رهن کامل بدهند و اکثر خانه‌های اجاره‌ای بازار به صورت اجاره یا اجاره + رهن در دسترس است. ثانیا مبلغ درخواستی مالکان برای رهن کامل گاهی اوقات بسیار بالا و غیر منطقی است که موجب می‌شود مستاجران قید رهن کامل را بزنند.

قوانین رهن ملک

در ارتباط با رهن ملک یک سری قوانین و نکات وجود دارد که در زیر به شرح برخی از آن ها پرداختیم:

• در زمان عقد قرارداد توجه کنید که خودتان به صورت شخصا سند و شناسنامه مالک را بررسی کنید و از صحت آن اطمینان حاصل فرمایید.

• در هنگام انتخاب خانه مورد نظرتان بهتر است که خانه های خالی را انتخاب کنید تا برای اثاث کشی مشکلی پیش نیاید.

• انتخاب خانه های قدیمی مشکلات عدیده ای را برای شما به همراه دارد. از جمله خرابی لوله ها و یا نمای خانه.

• توجه به پارکینگ خانه برای افرادی که وسیله نقلیه دارند، یکی دیگر از مواردی است که باید مورد توجه قرار گیرد.

قوانین فسخ قرارداد رهن ملک

قوانین فسخ قرارداد رهن برای مستاجر و موجر متفاوت بیان می شود. یکی از آسان ترین راه ها برای فسخ این گونه قرارداد ها این است که هر کدام از طرفین عقد به هنگام تنظیم قرارداد شرایط مشخصی را برای خود در نظر بگیرند. به این صورت که اگر چنین شرایطی رخ داد، می توان قرارداد را فسخ نمود. به این ترتیب با امضای قرارداد توسط هر دو طرف، این شرایط نیز به ثبت می رسند.

نحوه محاسبه رهن و اجاره خانه

درباره موضوع تعیین رهن و اجاره موارد گوناگونی از جمله شرایط اقتصادی و وضعیت بازار مسکن تاثیر گذار هستند. اما باید گفت که قیمت نهایی با توجه به نظر و رای صاحب خانه تعیین می شود.

با این وجود قیمت گذاری در قوانین رهن ملک به این شکل است که یک چهارم تا یک ششم قیمت فروش خانه به عنوان رهن کامل در نظر گرفته می شود. این موضوع که خانه چند سال ساخت باشد و در چه حد نو ساز باشد باعث می شود ضریب به یک چهارم نزدیک تر و هر چه خانه قدیمی تر و کلنگی باشد ضریب به یک ششم میل پیدا می کند.

علاوه بر این، در صورتی که صاحب خانه تمایل داشته باشد علاوه بر اجاره بها، پول رهن هم دریافت کند؛ پس از تعیین قیمت رهن کامل، به ازای هر 30 هزار تومان پول اجاره، یک میلیون تومان به رهن اضافه می کند.

بر اساس عرف فعلی موجود در بازار مسکن، رهن کامل خانه با توجه به مدت زمانی که از ساختنش می‌گذرد بین یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش خانه است. اگر خانه‌ نوساز باشد یک چهارم و هرچه که عمر خانه بیشتر باشد، این ضریب به یک ششم نزدیک می‌شود.

مثلا فرض کنید خانه‌ای ۱۵۰ متری و نوساز در محله‌ای قرار دارد که قیمت خانه در آن محله متری ۴ میلیون تومان است. بنابراین قیمت رهن کامل آن حدودا ۱۵۰ میلیون تومان می‌شود ۱۵۰=۴/(۴*۱۵۰) . حالا اگر مثلا حدود ۱۰ سال از ساخت  آن خانه گذشته باشد، قیمت رهن کاملش ۱۰۰ میلیون است.

فرق رهن و اجاره با توجه به قوانین رهن ملک

• • قرارداد اجاره به این شکل است که در طی آن مقرر می شود فرد مستاجر هر ماه مبلغی به عنوان اجاره بها به صاحب خانه پرداخت کند. در صورتی که همانطور که اشاره کردیم، در رهن کامل هیچ مبلغ ماهیانه ای پرداخت نمی شود و صرفا پول زیادی در ابتدای قرارداد نزد صاحب خانه وثیقه گذاشته می شود.

• • مورد دیگر این که، در قرار داد های اجاره ای به خاطر اینکه هر ماه باید اجاره پرداخت شود این امکان برای مستاجر فراهم می شود که در صورتی که صاحب خانه به بعضی خواسته های مستاجر بی اهمیت باشد، از اجاره به عنوان اهرم فشار استفاده کند. اما در قوانین رهن ملک این مزیت وجود ندارد و تازه ممکن است پس از اتمام مهلت قرارداد، صاحب خانه پول مستاجر را آماده نکرده باشد و با یکدیگر به مشکل برخورند.

• • یک تفاوت دیگر برای قرارداد های رهن و اجاره که بیشتر به شرایط اقتصادی خانواده ها بستگی دارد این است که، برای برخی پرداخت ماهانه یک مزیت به حساب می آید چرا که این افراد از سرمایه زیادی برخوردار نیستند. اما برای برخی از افراد مسدود کردن پول رهن خانه نسبت به پرداخت اجاره به صرفه تر است.

• • تفاوت دیگر قوانین رهن ملک با قرارداد های اجاره، فشار وارده بر روی مستاجر است. از این نظر رهن کامل این مزیت را دارد که شما تنها یک بار نیاز است مبلغ رهن را پرداخت کنید و سپس تا پایان سال نیازمند به هیچ گونه پرداختی نیستید. اما درباره اجاره فشار پرداخت اجاره بها هر ماه به مستاجر وارد می شود.

سخن پایانی

همانطور که می دانید تنظیم این دسته از قرارداد ها، ریزه کاری و نکات خاص خود را دارد. هزینه ای که شما برای تنظیم یک قرارداد بی نقص توسط وکیل خرج می کنید باید به صورت بیمه ای می باشد که شما را در برابر مشکلات و درگیری های آینده ایمن می کند.

دفتر حقوقی حسین ادیب با به کار گیری پرسنل مجرب و متخصص توانسته در مدت فعالیت خود در زمینه های مختلف حقوقی، اعتماد مراجعه کنندگان خود را به خوبی جلب کند.