آنچه که باید قبل از خرید خانه بدانید

خرید خانه یکی از اتفاقاتی است که در زمره مهم‌ترین تصمیمات در زندگی افراد قرار می‌گیرد و با چالش‌های بسیاری روبرو است. همه ما کم و بیش با خرید و فروش خانه سر و کار داشته‌ایم و در صورتی که بخواهیم برای اولین بار خانه‌ای را خریداری کنیم؛ این کار سخت‌تر نیز خواهد شد..

با توجه به اینکه برای خرید خانه، هزینه بسیاری پرداخت می‌شود، باید بر اساس توان شما و با دقت و نکته سنجی بیشتری انجام شود؛ زیرا خرید خانه برای شما یک سرمایه غیر منقول را به همراه خواهد داشت که در آینده بسیار برای شما مفید خواهد بود.

در این مقاله توضیح کاملی در مورد نکات مهم و کلیدی خرید خانه داده‌ایم. در ضمن به موارد حقوقی و راهنمای خرید نیز اشاره شده است.

قبل از خرید خانه توان مالی خود را ارزیابی کنید

پیش از اقدام برای خرید، هزینه‌ای که می‌توانید برای خرید خانه پرداخت کنید را به صورت دقیق مشخص کنید.

این کار کمک می‌کند تا بدانید دقیقا به چه میزان وام نیاز پیدا می‌کنید. گاهی اوقات بانک‌ها با در نظر گرفتن شرایطی خاص به شما حواله خرید مسکن می‌دهند اما با این شرط که منزل شما برای مدت طولانی در گرو بانک باقی خواهد ماند و نمی‌توانید با آن هیچ گونه معامله‌ای انجام دهید. با این وجود گرفتن حواله‌های بانکی سود زیادی نیز دارد.

علاوه بر بانک‌ها، موسسات بسیاری نیز وجود دارند که با در نظر گرفتن شرایطی خاص، به متقاضیان مسکن وام می‌دهند. البته باید پیش از گرفتن هر نوع وامی به طور دقیق تحقیق کنید که کدامیک از آنها برای شما به صرفه‌تر خواهد بود.

نکات مهم هنگام بازدید از ملک

بازدید از ملک معمولا نقطه شروع خرید خانه است. در ملاقاتی که با صاحب ملک دارید و از آنجا بازدید می‌کنید، حواستان را حسابی جمع کنید. بدون بازدید هرگز تن به هیچ معامله‌ای ندهید. در زمان دیدن خانه هم به نکاتی از جمله موارد زیر دقت داشته باشید:

• • موقعیت و مکان قرارگیری ملک

• • نِما و روکار ساختمان

• • مشاعات بنا

• • موقعیت شهری و دسترسی مکان به نقاط مختلف

با گشتن در محل و پرس‌وجو از اهالی یا بنگاه‌های معاملاتی حوالی ملک هم اطلاعات خوبی درباره وضعیت آن و موقعیت مکانی نصیبتان می‌شود. همیشه به یاد داشته باشید که بی‌گدار به آب‌زدن در خرید ملک و خانه می‌تواند نتایج بسیار ناخوشایندی به همراه داشته باشد؛ پس حواستان را جمع کنید.

زمانی که ملکی را پسندید و پایتان به مرحله معامله باز شد، باز هم نکاتی وجود دارد که نباید اهمیتشان را دست‌کم بگیرید.

اطمینان داشتن از مالک حقیقی خانه

یکی از نکات حقوقی خرید خانه، آن است که شما باید در درجه اول مالکیت فروشنده ملک را شناسایی کنید که اصل بدیهی و بسیار مهم است. با توجه به اینکه هزینه بسیاری بابت خرید خانه پرداخت می‌شود؛ شما باید بدانید که مالک اصلی خانه چه کسی است.

برای اطمینان از این موضوع، شما باید توجه بسیاری به اسناد رسمی که از سوی فروشنده ارائه می‌شود، داشته باشید. اگر خانه مورد نظر دارای سند رسمی باشد، مشخصات شناسایی فروشنده در این سند رسمی قید شده است. اما در صورتی که خانه مورد نظر سند رسمی نداشته باشد، برای شناسایی مالک اصلی باید به مبایعه نامه مراجعه کنید.

انجام معامله ملک بدون واسطه در خرید خانه

اغلب کارشناسان خرید و فروش خانه معتقدند که یکی از نکات مهم خرید خانه، آن است که بدون واسطه معامله خود را انجام دهید. بهتر است تا جایی که مجبور نشدید، با فروشنده و مالک اصلی، معامله را انجام دهید و از بستن قرارداد با نماینده آنها پرهیز کنید.

یکی از دلایل این موضوع، آن است که در صورتی که خلافی رخ بدهد، مالک اصلی می تواند به معامله انجام شده، اعتراض کرده و علیه هر دو طرف معامله با عنوان فروش مال غیر شکایت کند؛ بنابراین این موضوع یکی از نکات ضروری خرید خانه است.

وی با این کار می‌تواند معامله را ابطال کند و به دنبال آن پول و سرمایه شما نیز از دست می‌رود و بدتر از آن مشمول تعقیب کیفری و مجازات‌های سنگین کلاهبرداری ملکی می‌شوید..

برای خرید خانه سند را بررسی کنید

گاهی اوقات به دلیل بی‌توجهی به موضوع تطبیق مشخصات ملک با آنچه در سند قید شده،خریداران خانه دچار مشکلات حقوقی بسیاری می‌شوند.

در هنگام تنظیم قرارداد غیر از بررسی اسناد فرد فروشنده وضعیت ملک مورد معامله نیز از نظر ثبت در دفتر اسناد، مشاعات ساختمان ، توابع و ملحقات، وثیقه ای و توقیفی بودن بررسی شود.

بنابراین از نکات حقوقی خرید خانه تطبیق مشخصات واقعی با مشخصات سند است که باید به دقت بررسی شود. در این زمینه خریداران خانه باید مشخصاتی همچون نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی و غیره را با مشخصات واقع ملک مورد بررسی کامل قرار دهند.

توجه داشته باشید که این مشخصات علاوه بر آنکه در سند و یا مبایعه نامه ذکر شده، در نزد مراجع قانونی نیز وجود دارد.

سندهای ملکی دارای انواع مختلفی هستند که هر کدام قوانین ثبتی مختص به خود را دارا است. به همین دلیل نیز خریدار پیش از انجام هر گونه معامله، باید از نوع سند و وضعیت آن آگاهی یابد.

• • اگر در زمینه اسناد مرتبط با سند ملک هرگونه شبه‌ای وجود داشته باشد، خریدار باید از فروشنده آن را طلب کند. همچنین شما می‌توانید با استفاده از کد رهگیری ملک با استفاده از سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، استعلاماتی را که مورد نیازتان است، به دست بیاورید.

بررسی رهن بودن یا نبودن خانه

از دیگر نکات حقوقی خرید خانه که اهمیت بسیاری نیز دارد، آن است که دقت کنید ملک مورد نظر در رهن یا توقیف نباشد. در زبان حقوقی به خانه‌ای که توقیف یا در رهن نباشد، خانه آزاد یا ملک طلق می‌گویند.

این کار از آن جهت اهمیت دارد که در حالت کلی هر گونه خرید و فروش و معامله برای خانه‌ای که به عنوان ضمانت در رهن بانک است یا از سوی مراجع قضایی توقیف شده است، ممنوع است.

باید این نکته را نیز مد نظر قرار دهید که تنظیم مبایعه نامه برای خانه‌ای که تحت رهن و بازداشت است امکان دارد، اما نمی‌توان آن را به صورت رسمی و در دفتر اسناد ثبت قانونی کرد.

برای ثبت قانونی این ملک‌ها باید رفع توقیف یا فک رهن در ارتباط با آنها انجام شود. این کار به این صورت انجام می‌گیرد که خریدار خانه به جای پرداخت بهای کل خانه به فروشنده، بخشی از آن را برای فک رهن و رفع توقیف به شخص حقیقی یا حقوقی طلبکار می‌پردازد.

بازرسی عیوب خانه

از نکات دیگر راهنمای خرید خانه، آن است که حتی زمانی که از بی‌عیب و نقص بودن خانه مورد معامله به شما می‌گویند؛ باز هم برای بررسی عیب و یا نقص‌های احتمالی اقدام کنید.

گاهی اوقات بسیاری از عیب‌های خانه به صورت پنهان در آن وجود دارند یا برخی از مالکان به طور عمدی قصد در پنهان کردن آنها دارند. پس به هیچ عنوان از بازرسی دقیق خانه منصرف نشوید.

زمانی که در خانه‌ای عیبی یافتید مبلغ پرداختی شما به فروشنده باید کاهش پیدا کند. اگر به هر دلیلی معامله به صورت رسمی صورت بگیرد و شما پس از آن، عیب خانه را متوجه شوید، می‌توانید بدون هیچ گونه ضرری معامله را فسخ کنید.

• • با این حال از مذاکره غافل نشوید؛ شاید با یک مذاکره خوب بتوانید خانه را با کاهش قیمت مناسبی خریداری کنید یا فروشنده را مجاب کنید تا پس از رفع عیوب خانه، آن را در اختیار شما قرار دهد. پس از نکات کلیدی خرید خانه، آن است که عجله نکنید.

نکات حقوقی در هنگام خرید خانه

نکات مهم حقوقی دیگری هم در خرید خانه وجود دارد که نباید اهمیتشان را دست‌کم بگیرید. بهتر است که آشنایی اجمالی با برخی موارد داشته باشید اما از آنجا که ابعاد حقوقی معاملات ملکی تخصصی‌اند، حتما از حضور کسی در روند خرید بهره ببرید که به امور حقوقی وارد است و می‌تواند کمکتان کند.

برای مثال، اگر ملکی که به شما فروخته می‌شود، ساکنانی به عنوان مستاجر دارد به اجاره‌نامه دقت کنید. اطمینان حاصل کنید که ساکنان ملک با توافقی رسمی در منزل اقامت دارند. مدت قراردادشان را هم بررسی نمایید.

به ذکر انشعابات در سند هم نگاهی داشته باشید. انشعابات برق، آب، گاز و… را در سند قید کنید. برای اینکه مشکلی پیش نیاید، با وجود اینکه این موارد به ملک اختصاص دارند، باز هم بهتر است که در سند درباره‌شان نکاتی قید شود. به انتقال تلفن ثابت هم توجه داشته باشید.

سخن آخر

ما در این مقاله به بررسی نکات حقوقی و ضروری خرید خانه پرداخته‌ایم تا بتوانید از هرگونه ضررهای احتمالی جلوگیری کنید و در آخر یک سری نکات کلی برای خرید خانه هم آورده ایم

• • در معامله املاک ورثه‌ای باید به مطابقت‌داشتن مشخصات دقیق تمام ورثه با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت توجه داشته باشید.

• • شرایط فسخ قرارداد را به‌طور مکتوب در قولنامه ذکر کنید تا بعداً دچار مشکل نشوید.

• • تنظیم و ثبت اسناد مربوط به معامله ملک را حتما در دفاتر رسمی انجام دهید.

• • فیش تسویه هزینه‌هایی مانند شارژ و تعمیرات را از فروشنده املاک آپارتمانی دریافت کنید تا بعداً چیزی به شما تحمیل نشود.

• • اگر با وکیل فروشنده معامله می‌کنید، حتما وجاهت وکالت‌نامه او را به‌دقت مورد بررسی قرار دهید.