معامله ملکی و انواع آن

انواع معامله های ملکی

انواع معامله ملک به صورت کلی به هشت دسته اعم از خرید و فروش ملک، صلح ملک، وقف ملک، معاوضه ملک، اجاره به شرط تملیک، تهاتر، اقاله و هبه تقسیم بندی می شود. هریک از این معاملات تابع شرایط خود می باشند که در ادامه به توضیحات بیشتر در این خصوص می پردازیم.

رایج ترین حالت معامله ملک در کشور ما در قالب عقد بیع (خرید و فروش) منعقد می شود، ولیکن در صورتیکه بخشی از ثمن موجود نباشد یا آنکه شخص بخواهد الباقی ثمن را به صورت دیگری پرداخت نماید، اقدام به تهاتر یا معاوضه مال خود می نمایند تا بتوانند ثمن مورد معامله را پرداخت نمایند. فلذا با توجه به آنکه هر یک از انواع معامله دارای شرایط خاص خود می باشند، فلذا در ادامه به شرح بیشتر در خصوص انواع معامله ملک می پردازیم.

معامله ملک به صورت عقد بیع

عقد بیع یا همان مبایعه نامه ملک، یکی از اقسام عقود در قانونی مدنی می باشد و هنگامی که شخصی می خواهد ملک خود را بفروشد و خریداری نسبت به خرید آن اقدام نماید، باید ثمن ملک مشخص باشد زیرا این عقد به محض ایجاب و قبول فروشنده و خریدار محقق می شود و آثار آن بر طرفین عقد متحمل می شود و از مهم ترین آثار این عقد می توان انتقال مالکیت ملک به خریدار و انتقال مالکیت ثمن مورد معامله به فروشنده را نام برد.

معاوضه

معاوضه ملک به معامله ای گفته می شود که فردی به دیگری ملکی را می دهد و در مقابل عوض (بهای) آن ملک یا مال دیگری از شخص اخذ می نماید. در معاوضه ملک می بایست مشخصات عوضین و مابه التفاوت تعیین شده باشد، تا هیچ یک از طرفین متضرر نشود و همچنین در صورت بروز اختلاف بتوان بواسطه یک قرارداد به اختلاف حاصل شده خاتمه داد. شایان ذکر در معامله ملک به صورت معاوضه عوض هم می تواند ملک یا مال دیگری باشد، فلذا مانعیتی از این امر وجود ندارد

صلح ملک

گاهی اوقات اشخاص می خواهند ملک خود یا منافع آن را به شخصی به صورت دائم یا به مدت معین صلح نماید. در بعضی از موارد صلح نامه های ملک همانند معامله بیع ملک بوده ولیکن در بعضی از موارد شخصی نمی خواهد مالکیت ملک خود را به شخص دیگری انتقال دهد، بلکه می خواهد به او اجازه دهد از منافع ملک یا خود ملک به صورت مجانی یا با اخذ عوضی استفاده نماید

• در هنگام تنظیم صلح نامه ملک نیز همانند سایر عقود اشخاص باید دارای اهلیت در معامله داشته باشند و شرایط صحت معامله را رعایت نمایند.

اقاله معامله ملک

اقاله در لغت به معنای برهم زدن، فسخ کردن معامله با رضایت طرفین بوده و در اصطلاح حقوقی به معنای درخواست فسخ معامله (به صورت توافقی) می باشد. به عنوان مثال، شما از شخص دیگری ملکی را خریداری می نمایید، ولیکن بنا به دلایلی بعد از معامله از خریدن آن ملک پشیمان می شوید، لذا به فروشنده مراجعه می نمایید، و از او خواستار می شوید، تا معامله را برهم بزند، لذا در این حالت اگر فروشنده ملک با درخواست شما موافقت نماید، اقاله محقق می شود.

پس از اقاله کردن معامله ملک همه چیز به حالت اسبق خود باز میگردد، به گونه ای که مالکیت ملک مجددا به فروشنده و مالکیت ثمن به خریدار باز می گردد و می بایست در خصوص عودت عوضین نیز باهم توافق نمایند. فلذا اگر می خواهید معامله ملک خود را اقاله نمایید

اجاره به شرط تملیک ملک

گاهی اوقات اشخاص ملک خود را به فرد دیگری اجاره می دهند و در ضمن عقد اجاره شرط می شود، پس از پرداخت آخرین مبلغ اجاره بها شخص مالک می شود. به عبارتی در عرف هنگامی که شخصی بخواهد ملک خود را به صورت اقساطی بفروش برساند از قرارداد اجاره به شرط تملیک ملک استفاده می نماید. تا اگر شخص از پرداخت اجاره بها خودداری نماید، مالکیت ملک به خریدار (مستاجر) منتقل نگردد.

معامله ملک به صورت هبه

بعضا اشخاص دوست دارند، ملک خود به شخص دیگری هبه (هدیه) نمایند و حال می توانند این ملک خود را با اخذ عوضی یا به صورت غیر معوض (رایگان) به دیگری هبه نمایند و شخص مالک آن ملک شود. این نوع قرارداد در جامعه ما بین رابطه پدر و فرزندی شایع می باشد به گونه ای که پدری ملک خود را به صورت رایگان به فرزندش هبه می نماید، تا فرزندش مالک جدید آن ملک محسوب شود. شایان ذکر است اگر می خواهید ملک خود را به دیگری با اخذ عوضی هبه نمایید، قرارداد ذیل مناسب شماست.

تهاتر

تهاتُر یکی از اقسام سقوط تعهدات می باشد، که بواسطه آن دیگر دو تعهدی که قبلا در مقابل هم دینی بر عهده داشتند، دیگر ندارند و دین آن ها بری می شود.

به عنوان مثال هنگامی که علی از حسین ۸۰۰ میلیون تومان پول قرض می گیرد، پس از قرض گرفتن علی به حسین بدهکار می شود، لذا در این جا تعهدی ایجاد می شود، که پس از فلان مدتی، بدهی خود را پرداخت نماید. ولیکن پس از گذشت مدتی، حسین به نزد علی می رود، و از او ملکی خریداری می نماید، به مبلغ ۸۰۰ میلیون تومان و متعهد می شود که مبلغ ملک را به علی پرداخت نماید، لذا در این حالت حسین می تواند به دو روش دین خود را پرداخت نماید:

حال اول حسین به جای آنکه مبلغ را به علی پرداخت نماید، دین (بدهی) خود را در مقابل بدهی علی تهاتر می نماید و می گوید مبلغ این ملک در خصوص بدهی تو تهاتر می گردد و دیگر تو به من بدهی نداری. فلذا در این حالت دیگر هیچ کدام از آن ها به یکدیگر دین و تعهدی ندارند.

حالت دوم حسین مبلغ ملک را به علی پرداخت نماید و علی پس از دریافت مبلغ، دین خود را به حسین پرداخت نماید، لذا به این نکته پی می بریم که حالت اول، معقولانه تر به نظر می آید، لذا به همین دلیل است، که افراد در مقابل دیون یکدیگر از روش تهاتر استفاده می نمایند.

وقف ملک

به استناد قانون مدنی، وقف عبارت است از عقدی که از ثمرات آن، حبس عین مال و منافع آن می ‌باشد. به بیانی دیگر، یعنی مالک ملک خود را با اختیار خود از مالکیت خویش برای استفاده عموم و منافع آن در راه نیازمندی های مردم خارج می کند. حال مالک می تواند ملک خود را وقف نماید تا مورد استفاده تمام افراد جامعه گردد یا آنکه جهت استفاده اشخاص معین ملک خود را وقف نماید

هنگام معاملات ملکی چه نکاتی را رعایت کنیم

1. • بررسی کامل مدارک فروشنده ملک

• • بررسی وضعیت سند

• • مطابقت ملک با وضعیت قید‌شده در سند

• • بررسی مفاصا حساب

• • قیدکردن شرایطی برای فسخ قرارداد

• • تنظیم قانونی قرارداد در آژانس املاک معتبر

و در کلام آخر به مهمترین نکات در معامله اشاره کرده ایم که باید موقع معاملات رعایت کنید که از بروز اشتباهات پیشگیری کنید