مثلث خطر مسکن جهان

با این حال، عوامل بنیادی‌‌تری نیز وجود دارند که نشان می‌دهند روند افزایشی قیمت مسکن در بلندمدت ادامه خواهد داشت. سه عامل کلیدی، تضمین‌‌کننده تداوم این ابرچرخه هستند. یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت مسکن، افزایش تعداد مهاجران است. تحقیقات نشان می‌دهد که جمعیت افرادی که در کشورهای ثروتمند زندگی می‌کنند اما متولد آن کشورها نیستند، با سرعت بسیار زیادی در حال رشد است. هر سال، تعداد این افراد حدود 4‌درصد بیشتر می‌شود. این یعنی تقاضا برای مسکن به ‌‌شدت بالا رفته است. وقتی تقاضا برای خرید یا اجاره خانه زیاد می‌شود، قیمت‌ها هم بالا می‌رود. این موضوع را می‌توان در بسیاری از کشورها مشاهده کرد. مثلا، یک مطالعه در اسپانیا نشان می‌دهد که هر یک‌درصد افزایش در تعداد مهاجران، باعث افزایش 3.3 درصدی قیمت متوسط خانه‌‌ها می‌شود.

با وجود افزایش چشمگیر ورود مهاجران به کشورهای مختلف، بسیاری از سیاستمداران از کانادا گرفته تا آلمان در حال وضع قوانین سختگیرانه‌‌تری برای محدود کردن مهاجرت هستند. با این حال، به نظر می‌رسد که نیاز فوری این کشورها به نیروی کار جوان برای مراقبت از جمعیت روبه پیری، باعث خواهد شد که آنها نتوانند به طور کامل جلوی ورود مهاجران را بگیرند.

عامل دوم به تغییر نگرش نسبت به زندگی در شهرها مربوط می‌شود. با شیوع کووید-19 در سال 2020، بسیاری تصور می‌‌کردند که جذابیت زندگی شهری کاهش خواهد یافت. گسترش دورکاری این تصور را تقویت کرد که افراد می‌توانند بدون حضور فیزیکی در محیط‌‌های شهری، کار کنند و به همین دلیل، به دنبال خانه‌‌های بزرگ‌تر و ارزان‌‌تر در مناطق حومه‌‌ای باشند.

اما این‌طور نشده است. مردم بسیار بیشتر از گذشته از خانه کار می‌کنند، اما شهرهای بزرگ همچنان جذابیت خود را حفظ کرده‌‌اند. در آمریکا، 37‌درصد از کسب و کارها در مناطق شهری بزرگ واقع شده‌‌اند، که همان سهمی است که در سال 2019 وجود داشت. بر اساس محاسبه اکونومیست، سهم پایتخت‌‌های کشورهای ثروتمند از اشتغال کل در سال‌های اخیر افزایش یافته است. در ژاپن، کره‌جنوبی و ترکیه، مشاغل بیشتری در پایتخت‌‌ها نسبت به سایر مناطق ایجاد می‌‌شوند. این شهرها همچنین محل سرگرمی‌‌های بیشتری هستند: سهم کافه‌‌های بریتانیا که در لندن واقع شده‌‌اند، از قبل از همه‌گیری کمی افزایش یافته است. همه اینها رقابت را برای فضای زندگی در مراکز شهری فشرده که عرضه مسکن در آنها محدود است، داغ‌‌تر می‌کند.

یکی دیگر از دلایلی که شهرها همچنان جذاب هستند، مشکل زیرساخت‌‌هاست. ترافیک در بسیاری از شهرها به شدت افزایش یافته و باعث شده است رفت‌‌وآمد روزانه سخت‌‌تر شود. در بریتانیا، سرعت متوسط سفرها در یک دهه اخیر 5‌درصد افت کرده است. در آمریکا هم اوضاع تقریبا به همین شکل است. ساخت شبکه‌‌های حمل‌‌ونقل جدید بسیار هزینه‌بر و زمان‌براست و بسیاری از پروژه‌‌ها، مثل قطار سریع‌‌السیر کالیفرنیا، به دلایل مختلف متوقف شده‌‌اند. این مشکلات باعث شده‌‌اند که مردم مجبور شوند به خانه‌‌هایی نزدیک‌‌تر به محل کارشان نقل مکان کنند.

برخی از اقتصاددان‌‌ها معتقدند که رویکرد نسبت به ساخت‌‌وساز مسکن در حال تغییر است. گروهی از مردم که از ساخت‌‌وساز مسکن در محله‌‌های خود استقبال می‌کنند، موفق شده‌‌اند نظر برخی از سیاستمداران را جلب کنند. این گروه که به «ییمبی» معروف هستند، تلاش می‌کنند تا قوانین ساخت‌‌وساز تسهیل شود. به‌‌ عنوان مثال، در اوایل سال 2022، نیوزیلند با افزایش مجوزهای ساخت‌‌وساز، توانست قیمت مسکن را کاهش دهد.

با وجود تلاش‌‌هایی که برای افزایش ساخت‌‌وساز مسکن انجام می‌شود، همچنان مشکلات زیادی در این زمینه وجود دارد، به‌خصوص در خارج از نیوزیلند؛ جایی که ایده ساخت‌‌وساز بیشتر در محله‌‌ها هنوز به ‌‌طور کامل جا نیفتاده است. پژوهش‌‌ها نشان می‌دهد که در بسیاری از کشورها، مثل آمریکا، میزان ساخت‌‌ مسکن نسبت به تقاضا بسیار عقب مانده است. حتی در شهرهایی که قوانین ساخت‌‌وساز انعطاف‌‌پذیرتری دارند، مثل هیوستون و میامی، سرعت ساخت‌‌وساز بسیار کند است. به عنوان مثال، در سن خوزه، یکی از گران‌‌ترین شهرهای آمریکا، تنها 7‌هزار مجوز ساخت در سال گذشته صادر شد که در مقایسه با دهه گذشته کاهش چشمگیری را نشان می‌دهد.

در سال‌های آینده، بازار مسکن ممکن است با انواع و اقسام چالش‌‌ها مواجه شود، از نوسانات رشد اقتصادی و نرخ بهره گرفته تا ورشکستگی بانک‌ها. با توجه به تحولات جمعیت‌‌شناسی، رشد شهرنشینی و محدودیت توسعه زیرساخت‌‌ها، کارشناسان معتقدند که قیمت مسکن در بلندمدت همچنان روند صعودی خود را حفظ خواهد کرد و حتی ممکن است با سرعت بیشتری نسبت به افزایش درآمدها رشد کند. این به آن معناست که مسکن به عنوان بزرگ‌ترین دارایی جهان، جایگاه خود را بیش از پیش تثبیت خواهد کرد.