زمین تامین مسکن کجاست؟

در شرایطی که زمین سهمی بسزا در هزینه تمام شده ساخت خانه در کشور دارد و دولت‌‌های مختلف نیز راه‌‌حل‌‌های گوناگونی برای کاهش هزینه زمین اخذ کرده‌‌اند که اغلب به نتیجه مطلوب نرسیده؛ گفت: در خصوص زمین، تجارب قابل‌توجهی در کشور وجود دارد که می‌توان از آن برای تصمیم‌‌گیری درست استفاده کرد.

وی افزود: در ابتدای انقلاب، نظریه‌‌ای وجود داشت مبنی بر اینکه زمین فاقد ارزش ذاتی است. از دوره مرحوم کازرونی، ارزش زمین به میزان هزینه خدمات روبنایی و زیربنایی برای آماده‌‌سازی آن، تعیین شد و عملیات آماده‌‌سازی حدود ۲۰‌هزار هکتار زمین برای واگذاری به مردم شروع شد. تجربه این برنامه هر چند به قیمت گزافی به دست آمد ولی بسیار آموزنده بود و آن این بود که منابع دولتی به گیرندگان زمین دولتی انتقال می‌‌یافت. به واقع، اکثر دریافت‌‌کنندگان زمین، زمین را به قیمت بالاتر در بازار فروختند و عمده این زمین‌‌ها در بازار زمین مورد دادوستد سوداگران قرار گرفت.

بهروز ملکی گفت: پس از پایان جنگ، سیاست مرحوم کازرونی در واگذاری زمین با شدت کمتر تداوم یافت و در عوض دولت به مشارکت در ساخت رو آورد. البته مشکل نحوه قیمت‌گذاری زمین همچنان پابرجا بود. دیدگاهی وجود داشت که معتقد بود دولت نباید زمین را به قیمت بازار مشارکت کند چون موجب افزایش قیمت زمین و مسکن می‌شود. از اوایل دهه ۷۰ با تغییر ساختار مالیه شهرداری‌‌ها و مساله خودگردانی شهرداری‌‌ها، تراکم فروشی و کاربری فروشی به منظور اداره شهر رواج یافت. به‌‌طور بدیهی، قیمت بازاری زمین تابعی از تعداد طبقات قابل ساخت است. وقتی تعداد طبقات از ۲ به ۴ یا ۵ افزایش یافت، قیمت زمین به‌‌صورت انفجاری رشد یافت. به‌‌تدریج حجم رانت زمین دولتی به قدری بالا رفت که دولت ناچار شد با فرمول‌‌های متعدد، قیمت زمین دولتی را به قیمت بازار نزدیک کند. طی دولت‌‌های ششم تا هشتم، به تدریج فاصله قیمت زمین دولتی با بازار کاهش یافت.

وی افزود: با روی کارآمدن دولت نهم، مجددا به سیاست واگذاری زمین با قیمت صفر البته در قالب اجاره ۹۹ ساله رجعت شد. دولت یازدهم و دوازدهم هم که درگیر تکمیل مسکن مهر بود. در دولت سیزدهم، در حوزه زمین، شاهد رجعت به سیاست واگذاری زمین با قیمت صفر بودیم. به نظر می‌رسد در تکرار سیاست‌‌های ناموفق پیشین در حوزه زمین مشکل فقط عدم‌انباشت تجربه نیست. می‌توان حدس زد رانت زمین به قدری بالاست که هر دولتی برای توزیع این رانت و حامی پروری دارای انگیزه می‌شود.

این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: به هر حال، طی سالیان اخیر، یک سوگیری حول نادیده گرفتن محدودیت زمین وجود دارد. به بیان دیگر، وسعت کشور و وفور زمین آماده‌‌سازی نشده (بدون خدمات زیربنایی و روبنایی) موجب کم پنداری محدودیت زمین شده است. در حالی که بسیاری از زمین‌‌ها با محدودیت‌های آبی، محیط‌زیستی، توپوگرافی، زلزله و گسل و… مواجه است. وی گفت: اما موضوع غیرقابل کتمان در اقتصاد مسکن، بالا بودن متوسط «سهم زمین از قیمت مسکن» در کشورمان است. ملکی افزود: در یک رویکرد ایجابی برای پاسخگویی به نیاز زمین شهری باید اولویت با توسعه درونی شهرها باشد که عمدتا شامل زمین‌‌های «بایر»، زمین‌‌های واقع در «بافت‌‌های فرسوده و خصوصا سکونتگاه‌‌های غیررسمی» و زمین‌‌های «دارای کارکردهای ناسازگار با ماهیت زندگی شهری (همچون انبارهای بزرگ و پادگان‌‌های نظامی)» است.

ملکی افزود: البته به‌‌طور بدیهی در صورت لزوم، الحاق اراضی به شهرهای موجود و حتی احداث و توسعه شهرهای جدید و شهرک‌‌های مسکونی به‌‌خصوص در کلان‌شهرها می‌تواند مورد بررسی کارشناسی قرار گیرد اما اولویت با توسعه درونی شهر است.