دلایل ناکامی دولت‌‌‌ها در بخش مسکن

تعداد کل قراردادهای مشارکت مدنی ساخت پروژه‌‌‌های مسکن‌‌‌ملی با بانک‌‌‌ها (منظور پروژه‌‌‌های شروع شده که با حداقل پیشرفت فیزیکی ساخت می‌توانند وام بانکی را دریافت کنند) معادل ۳۵۴هزار واحد مسکونی و مبلغ سهم‌‌‌الشرکه پرداختی بانک ۷۳ میلیارد تومان است که این میزان تسهیلات پرداختی در کنار ۱۰۰ میلیارد تومان آورده نقدی متقاضیان بوده است. از طرفی تعداد قراردادهای منعقدشده ساخت با سازنده معادل ۷۲۶هزار واحد است اما تعداد پروانه‌‌‌های ساختمانی صادر شده معادل ۴۸۲‌هزار فقره است یعنی بخشی از قراردادهای ساخت بر اساس آمار فوق، فاقد پروانه ساخت بوده یا هنوز شروع نشده‌‌‌اند یا بدون پروانه و احتمالا در مرحله آماده‌سازی هستند.

بنابر آمار فوق تعداد پروژه‌‌‌های عملا شروع شده مبتنی بر قرارداد مشارکت مدنی ۳۵۴‌هزار واحد مسکونی در مقابل حدود ۸۰۰‌هزار تعهد ایجاد‌شده به متقاضیان پرداخت‌‌‌کننده آورده نقدی (تقاضای موثر) است. هرچند تعداد قرارداد با سازنده نزدیک به تعداد متقاضیان دارای واریزی، اعم از موثر و غیر‌موثر بوده اما هم تعداد پروانه‌‌‌های صادره و هم قرارداد مشارکت با بانک‌‌‌‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد اغلب قراردادهای منعقده به‌دلایل مختلف از جمله احتمالا نامناسب بودن موقعیت زمین، صعوبت عملیات آماده‌‌‌سازی اراضی مورد نظر، عدم‌رغبت سازنده به شروع کار به‌دلایل اقتصادی یا همکاری نه‌چندان مناسب بانک‌‌‌های عامل و سایر عوامل هنوز عملیات ساختمانی آنها شروع نشده است.

از این ارقام عملکرد طرح مسکن ملی می‌توان نتایج زیر را مطرح کرد:

اول اینکه، از آنجا که منابع مالی برنامه نهضت ملی مسکن همچون برنامه مسکن مهر از محل آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی تامین می‌‌‌شود و عدم‌همکاری هریک از آنها در تامین سهم خود، پیشرفت فیزیکی پروژه را با مشکل مواجه می‌‌‌کند و روند ساخت را زمین‌‌‌گیر خواهد کرد (کما اینکه در مسکن مهر چنین شد و پروژه‌‌‌ای که قرار بود ۱۸ ماهه ساخته شود تاکنون ۱۸ سال طول کشیده است)، بنابراین دولت چهاردهم باید پروژه مذکور را در حد تعهد ایجاد‌شده جمع‌‌‌بندی و در حد توان و به‌سرعت تکمیل کند تا هزینه‌‌‌های احداث و تحویل، بیش از این متورم نشود. دوم اینکه، عملکرد برنامه‌‌‌های گذشته بخش مسکن در دولت‌‌‌های قبل در چند دهه اخیر نشان داده است به‌طور کلی برنامه‌‌‌های اجراشده به اهداف مورد نظر اصابت کامل نکرده است و هر کدام، مشکلات و نواقص خاص خود را داشته است؛ از برنامه واگذاری زمین در دهه اول بعد از انقلاب تا طرح‌‌‌هایی چون مسکن اجاره‌‌‌ای، اجاره به‌شرط تملیک، سیاست پاک، حمایت از انبوه‌‌‌سازی، فروش متری مسکن، وام ودیعه مسکن، مسکن جوانان، مسکن‌‌‌مهر، اقدام ملی و نهایتا نهضت ملی که عموما با مداخله وسیع دولت همراه بوده است و نتیجه چندانی به همراه نداشته است.

دلایل زیادی برای این عدم‌توفیق می‌توان عنوان کرد؛ از جمله عدم‌توازن در سیاستگذاری، هدفمند نبودن برنامه‌‌‌ها به‌رغم وعده‌‌‌ها، مدیریت ناکارآمد دولتی و مداخله مستقیم در ساخت، تک‌بعدی بودن برنامه‌‌‌ها، بی‌‌‌توجهی به نیاز واقعی خانوارها براساس گروهای درآمدی، و گروه‌‌‌های مختلف شهری با یک نسخه واحد، عدم‌تناسب برنامه‌‌‌ها با توانایی مالی، فنی و اجرایی کشور و…

سوم اینکه، مشکل مسکن در کشور ما فارغ از بحث عرضه و تقاضا، به دلیل ویژگی‌‌‌های ساختاری آن، با مشکلات اقتصاد کلان کشور گره خورده و تا آن مشکلات برطرف نشود بازار مسکن همواره با تلاطم و نوسانات همراه خواهد بود چرا که همین قدر که بخشی از عوامل آن، درون‌بخشی است، بیشتر از آن عوامل، متغیرهای برون‌بخشی اثرگذار بوده و تاثیر مستقیم در عرضه و تقاضا و تنظیم بازار مسکن کشور دارد. بنابراین در این بخش همزمان با رفع مشکلات اقتصادی کشور، نیاز به تدوین و اجرای برنامه‌‌‌های هدفمند با دوره زمانی کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت با مدنظر قرار دادن تجارب گذشته است.